Реновация в Москве: что делать на каждом этапе

При реновации медицинские ограничения и инвалидность могут влиять на требования к предоставляемому жилью, но сами по себе не гарантируют выбранный этаж, адрес или дополнительные метры. Нужно различать общую равнозначность квартиры, доступность для конкретного человека и право семьи на улучшение жилищных условий. Для каждого вопроса нужны свои основания и документы.

Купить комнату в доме под реновацию можно, если комната зарегистрирована как самостоятельный объект недвижимости и продавец вправе её отчуждать. Но сначала нужно отличить отдельную комнату в коммунальной квартире от доли в праве на обычную квартиру: для реновации это принципиально разные ситуации.

Квартиру в доме под реновацию купить можно, пока продавец остаётся её собственником и переход права к покупателю может быть зарегистрирован. Но вы покупаете не обещанную новостройку, а существующую квартиру вместе с её документами, ограничениями и неопределённым сроком ожидания.

Купить квартиру «по реновации» в Москве можно, но под этой формулировкой скрываются разные сделки. Вы можете приобрести старую квартиру в доме, включённом в программу, комнату в коммунальной квартире, уже полученную собственником новую квартиру или объект, который продаёт Московский фонд реновации. У каждого варианта свои документы, риски и порядок покупки.

Нежилые помещения Фонда реновации продаются через отдельные имущественные торги. Чтобы купить коммерческую недвижимость, нужно найти действующую процедуру, проверить продавца и статус лота, изучить документы на помещение, подать заявку по правилам площадки и выиграть аукцион. Обычное объявление или новость о доме не заменяют карточку торгов.

Сдавать квартиру по реновации внаём можно, если она принадлежит вам и право распоряжения ею не ограничено. Но сначала нужно понять, о каком объекте идёт речь: о старой квартире до передачи городу или о новой квартире после регистрации права. Для жилья по социальному найму действует не обычная сдача собственником, а отдельный порядок поднайма.

При реновации важно разделять три события: получение квартиры от города, владение ею и продажу покупателю. Для первого предусмотрено специальное освобождение от НДФЛ. Во втором случае возникает вопрос ежегодного налога на имущество. При продаже проверяют срок владения и, если освобождения нет, рассчитывают НДФЛ.

Квартиру в доме, включённом в московскую программу реновации, можно продавать как собственную недвижимость. Но до объявления и аванса нужно проверить не только запись о собственности, но и стадию переселения: получили ли вы предложение, подписали ли договор с городом, поданы ли документы на переход права.

Квартиру, которую собственник уже получил по московской реновации, можно рассматривать для покупки на вторичном рынке. Но новый дом и договор с городом не заменяют проверку продавца. Нужно установить право именно на продаваемую квартиру, изучить документ о её предоставлении и выяснить, какие собственники, пользователи и ограничения были связаны со старым жильём.

Обменять или разменять квартиру по реновации можно разными способами: попросить другое предложение при переселении, приобрести несколько квартир с доплатой или совершить отдельную сделку после оформления нового жилья. Две квартиры бесплатно положены не просто потому, что у старой квартиры два собственника или в ней живут две семьи.