Как завершение программы ипотеки с господдержкой скажется на российском рынке жилья
Программа государственного субсидирования ипотечных ставок при покупке жилья в новостройках завершится 31 декабря 2016 года и не будет продлена. Такое решение в среду, 19 октября, приняли в Министерстве строительства и ЖКХ России.
Субсидированная ипотека действовала с марта 2015 года и позволяла приобрести жилье в ипотеку по фиксированной ставке, которая не могла превышать 12% (банки имели право по собственному желанию дополнительно снижать ставку). Разницу между фактической ставкой банка и той ставкой, которую при оформлении займа получал клиент, банкам компенсировало государство. Изначально программа была рассчитана на один год, ее завершение предполагалось 1 марта 2016 года. В феврале Минстрой продлил программу до конца года.
После этого власти говорили о том, что программа может быть продолжена, однако в итоге решили завершить ее предстоящей зимой. «Программа государственного субсидирования ипотеки принималась в тот момент, когда ставка Центробанка взлетела до 17%. Сегодня ключевая ставка ЦБ — 10%. Рыночные ставки по ипотеке приближаются к докризисным показателям, субсидирование уже минимальное. Банки сегодня и без поддержки готовы давать под нормальный процент», — объяснил причину сворачивания программы пресс-секретарь главы Минстроя Олег Ракитов.
Редакция «РБК-Недвижимости» решила узнать у российских застройщиков, как программа государственного субсидирования ипотечных ставок повлияла на первичный рынок жилья и какие последствия могут наступить после завершения программы.
Антон Борисенко, генеральный директор девелоперской компании «Сити-XXI век»:
— Ипотека с господдержкой стала одним из основных драйверов продаж в последние два года: благодаря ей многим девелоперам удавалось поддерживать продажи и привлекать остатки платежеспособного спроса. Например, более 70% сделок в нашем жилом комплексе в Видном совершаются по ипотеке с государственной поддержкой. Прекращение программы ожидаемо, так как государство не может постоянно быть донором отрасли. Это существенно бьет по госбюджету, поскольку предоставленная субсидия распространяется на весь срок ипотечного кредита, а это, как правило, десять лет и более. Поэтому экономически происходящее логично и объяснимо.
Что касается будущей жизни без ипотеки с господдержкой, то резких скачков, скорее всего, не случится. Это связано с банковской отраслью в целом и достаточно комфортным кредитным климатом. Снижение ключевой ставки до 10% позволит банкам предлагать физическим лицам неплохие условия по кредитам — 12–13% годовых, это ненамного превышает ставки по субсидированной ипотеке. Однако нужно учитывать, что в банковской сфере сейчас наблюдается определенная волатильность и о стабильности говорить пока рано. В случае новых скачков цены на нефть либо под воздействием других факторов ставки ипотечных кредитов могут быть повышены, а какие-то программы заморожены. Поэтому новые эффективные меры поддержки необходимы — и исходить они должны от Минстроя и АИЖК.
Существенного оттока покупателей мы не ожидаем, а в краткосрочной перспективе, то есть до конца нынешнего года, даже рассчитываем на рост объема ипотечных сделок. Спрос подхлестнут и традиционные предновогодние бонусные предложения от застройщиков, и грядущее завершение программы субсидированной ипотеки. Так что ноябрь и декабрь с высокой долей вероятности могут оказаться самым успешным периодом продаж в этом году.
Ильшат Нигматуллин, президент группы компаний «Гранель»:
— Государственная программа субсидирования была запущена как временная мера поддержки строительной отрасли. Поставленные цели сегодня достигнуты, ставки по ипотеке снижаются, а значит, продлевать еще на год не имеет смысла. В нашей компании за полтора года действия программы количество сделок с использованием кредитных средств постоянно увеличивалось и продолжает расти. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, начиная с 2014 года количество ипотечных продаж в проектах группы компаний «Гранель» выросло в два раза, примерно 99% от общего числа ипотечных сделок заключается в рамках господдержки. Эти цифры свидетельствуют об эффективности предложенного государством механизма. Благодаря программе субсидирования ипотеки многим застройщикам и банкам удалось не просто продержаться на плаву, но и достичь новых рекордов по различным показателям (количество выданных кредитов, число проданных объектов и т. д.).
Сегодня участники рынка готовятся к работе в новых условиях, которые, надеюсь, будут не хуже существующих. Сейчас ставки по стандартным банковским продуктам несколько выше, чем по программе господдержки, средневзвешенная ставка находится на уровне 13–14%. Для поддержания существующего спроса на ипотеку необходимо снижать средний размер ставки хотя бы до уровня 11–12%. Мы рассчитываем, что до конца нынешнего года такое снижение произойдет. Добиться этого можно за счет уменьшения размера ключевой ставки ЦБ, в противном случае мы станем свидетелями отрицательной динамики на рынке ипотечного кредитования и, как следствие, сокращения спроса на рынке жилья.
Роман Лябихов, генеральный директор строительной компании «Лидер Групп»:
— Программа появилась в тот момент, когда ипотека оказалась недоступна из-за высоких ставок, поэтому господдержка стала глотком свежего воздуха как для покупателей, так и для девелоперов. В итоге ставки существенно снизились и люди сразу начали приобретать жилье — в марте 2015 года наблюдался резкий скачок объема продаж вследствие отложенного спроса. Вторая волна активности покупателей зафиксирована в начале этого года, когда никто еще не знал о том, что государственное субсидирование будет продлено, — люди спешили взять кредит на выгодных условиях. Таким образом, ипотека стала настоящим драйвером роста продаж в новостройках. Строительный рынок выжил только благодаря господдержке ипотеки: на протяжении почти двух лет удалось сохранить уровень спроса на достаточно высоком уровне, что позволило девелоперам восстановиться после кризисных потрясений.
В течение всего времени действия программы по государственной поддержке ипотеки ключевая ставка Центробанка уменьшалась. Месяц назад она снизилась до 10%, и есть вероятность, что эта тенденция продолжится в дальнейшем. Однако даже текущие условия позволяют банкам выдавать ипотечные кредиты под 12% годовых, то есть фактически на тех же условиях, что и в рамках ипотеки с господдержкой. Кроме того, не стоит забывать, что в проектах партнеров-застройщиков банки снижают ставки по кредитам до 9–10% годовых. В будущем подобные совместные программы никуда не уйдут, а возможно, станут еще выгоднее. Таким образом, завершение действия программы поддержки ипотеки пройдет для рынка безболезненно — в 2017 году ипотека будет по-прежнему востребована, так как банки смогут предложить адекватные условия. Конечно, нельзя исключать повторения событий 2014 года, однако, имея опыт реализации программы субсидирования ипотеки, правительство уже будет знать, что делать для поддержки строительной отрасли.
Марина Резвова, заместитель генерального директора компании «Крост»:
— Программа доказала свою эффективность: каждый третий ипотечный кредит выдавался в рамках этой программы. Последние тенденции говорят о том, что рынок ипотечного кредитования возвращается на докризисный уровень и на сегодняшний день уже нет необходимости в продлении программы. С учетом целей по инфляции, которые поставил Центробанк, к концу 2018 года средняя ставка по ипотеке может опуститься ниже 10% годовых.
Павел Тимошенко, руководитель управления ипотеки и субсидий ФСК «Лидер»:
— Государственное субсидирование ипотеки очень сильно поддержало жилищное строительство в 2015 и 2016 годах. В ФСК «Лидер» более 50% сделок прошли с применением этой программы, без нее интерес к покупке с помощью ипотечного кредитования остался бы на прежнем уровне, а доступность жилья сократилась бы.
Текущая ключевая ставка Центробанка в размере 10% позволяет ведущим банкам выдавать ипотечные кредиты без господдержки по ставке 12% — максимально приближенное к программе значение. На данный момент экономические реалии — это снижение доходов населения, что отражается на потребительском спросе. В результате ипотека под 12% годовых становится непозволительной роскошью. Сегодня государственные банки выдают ипотечный кредит всего под 10, 9%, но даже столь низкая ставка доступна далеко не каждому.
После завершения программы государственного субсидирования ставки по ипотечному кредитованию вырастут, что напрямую связано с размером ключевой ставки. По нашим прогнозам, спрос на покупку жилья уменьшится, а это, в свою очередь, спровоцирует рост цен — поэтому все застройщики советуют приобретать жилье до отмены программы государственного субсидирования. В дальнейшем рост цен и уровень спроса на жилье будет зависеть от ключевой ставки Центрального банка.
Андрей Пучков, генеральный директор девелоперской компании Urban Group, президент Ассоциации застройщиков Московской области:
— Мы высоко оцениваем эффективность программы. Цифры говорят сами за себя — в 2016 году доля сделок с привлечением ипотеки в Подмосковье составила 45%. Всего с апреля 2015 года по июль 2016-го в Московской области с использованием ипотечного кредита было заключено 54 тыс. из 115 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Важно отметить, что у ряда застройщиков доля ипотечных сделок в проектах находится на уровне 70% и выше.
На рынке недвижимости катастрофы не произойдет. Банки станут предлагать более привлекательные программы и ставки по ипотеке. Что касается поддержки со стороны государства, то в той или иной форме она сохранится, в настоящее время разрабатывается максимально эффективный вариант. Мы находимся в постоянном контакте с Минстроем и информируем не только об опасениях застройщиков, но и о ситуации со спросом в Московской области. Девелоперы уже начали предлагать варианты покупки квартир в ипотеку с минимальным первоначальным взносом. Это положительным образом сказалось на спросе и будет стимулировать его в среднесрочной перспективе.
| 
