Продавать большие квартиры все сложнее: в Видном охотнее купят двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м за 4,1 млн руб., чем 80-метровую за 4,6 млн, рассказывает руководитель крупного девелопера. По данным «Бест-новостроя», с января 2013 г. по январь 2016 г. средняя площадь квартир в Москве уменьшилась на 24% – с 90,5 до 69,1 кв. м. А количество проектов, в которых есть студии, в массовом сегменте выросло в 7 раз. По информации Est-a-Tet, предложение малогабаритных квартир в новостройках за два года выросло в 4 раза.
По данным «Бест-новостроя», на первичном рынке эконом- и комфорт-класса 60% спроса приходится именно на студии и однокомнатные квартиры. С 2014 г. этот сегмент изменился – появились квартиры площадью до 20 кв. м, комментирует руководитель аналитического центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. При этом чем меньше площадь, тем сильнее подорожала недвижимость. Цены на самые маленькие квартиры за два года выросли на 57%, на квартиры в 21–30 кв. м – на 34,5%, а от 31 до 35 кв. м – снизились на 5,7%. В ЖК «Жемчужина Зеленограда» квартиры по 19,8 кв. м, в МФК CleverLand апартаменты по 16,03 кв. м. Цены – от 1,7 млн руб.
Малогабаритные квартиры – антикризисный продукт, пять лет они были редкостью, а сейчас представлены практически в каждом проекте доступного жилья, говорит коммерческий директор MR Group Ирина Дзюба, отмечая, что цена 1 кв. м в студии выше, чем в однокомнатной квартире, на 5% и более.
«Если девелоперы понимают, что платежеспособный спрос с учетом господдержки позволяет человеку купить квартиру за 2 млн руб., то надо предлагать такую квартиру. Это реальная картина развития рынка на годы вперед», – отмечает исполняющий директор группы МИЦ Даромир Обуханич, приводя пример: в «Новограде «Павлино» компания кроме стандартных квартир предлагает студии в 24–28 кв. м (средняя цена – 1,9 млн руб.). Массовый выход квартир-студий и оптимизация площадей по всем категориям квартир – нормальная реакция застройщиков на сокращение доходов граждан, объясняет Алтухов.
Партнер девелоперской компании «Химки групп» Дмитрий Котровский называет малогабаритные квартиры «болезненным симптомом» кризиса: «В погоне за снижением стоимости входного билета девелоперы предлагают микроквартиры, при этом сами они могут работать на грани рентабельности, создавая риски недостроя».
Тенденция оптимизации жилых площадей распространяется не только на эконом-класс, отмечает представитель «Инком-недвижимости». По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, в 2015 г. студии предлагались в каждом третьем новом проекте эконом- и комфорт-класса (35% нового предложения). Сопоставимыми (31%) были показатели в бизнес-классе, в премиальном сегменте доля проектов со студиями составила 8%. «До кризиса в наших проектах студии вообще отсутствовали», – отмечает Алтухов. Соотношение малогабаритных квартир (однушек и студий) не должно превышать 50% от всех квартир в доме, считает он. «Комплекс на 70% из студий – неликвидный проект. Будет очень высокая плотность населения, нагрузка на инфраструктуру проекта», – говорит Дзюба.
25–30 кв. м трудно назвать комфортной жилплощадью, говорит Алтухов. «При острой нужде и на такой площади может прожить семья с детьми, но о комфорте придется забыть», – согласна управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая. «Важно соблюдать баланс, – предупреждает Алтухов. – Через 1,5 года возможен обратный тренд». Спрос на лоты с минимальной стоимостью и на вторичном, и на первичном рынке был, есть и будет всегда: люди готовы покупать их как стартовую недвижимость, говорит Котровский.
| 
