Повышенный интерес к теме проведения общего собрания собственников дома именно сейчас понятен и вполне объясним – всё чаще наши сограждане сталкиваются с этой необходимостью. Тут и принятие решений о сносе недвижимости под эгидой реновации (а также выхода из этой программы), и определение конкретных работ в рамках капитального ремонта, и смена управляющих многоквартирными домами организаций.
Представляем вашему вниманию видео прикладного семинара, посвященного проведению общих собраний собственников дома, и документы, которые будут полезны для их проведения.
Отметим, что все документы подходят для проведения собраний по любой повестке дня. Но в представленных нами материалах содержатся предлагаемые варианты повестки дня конкретно в связи с вопросом включения дома в так называемую «программу (проект программы) реновации».
Несмотря на то, что именно общее собрание собственников (ОСС) является органом управления домом, полномочия общего собрания ограничены нормами Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).
Вопросы, которые можно поставить на голосование, должны находиться в компетенции собрания и указаны в статье 44 ЖК РФ. Перечень этих вопросов достаточно широк, но все же ограничен. Например, даже формулировка п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, предусматривающая «другие вопросы», все равно возвращает нас в рамки Жилищного кодекса, так как гласит: «другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».
Потому что в многоквартирном доме есть как индивидуальная частная собственность (квартиры, нежилые помещения), так и общее имущество собственников помещений (жилых и нежилых). Общее собрание собственников, как орган управления многоквартирным домом, принимает решения в отношении общего имущества дома.
Что касается индивидуальной частной собственности граждан и юридических лиц на жилые (квартиры) и нежилые помещения в многоквартирных домах – распорядиться своей собственностью законным образом может только сам собственник, так как право распоряжаться имуществом принадлежит исключительно собственнику этого имущества (ч. 2 ст. 8, ст. 35 Конституции РФ, ст. 209 Гражданского кодекса РФ). Никаким решением какого угодно собрания нельзя лишить собственника его имущества!
Именно поэтому, учитывая, что общее имущество собственников также является их собственностью, уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений дома, и только путем реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Программы реновации на сегодняшний день нет.
Закон не принят и каким он будет (в связи с серьезной критикой и вносимыми поправками) – никто не знает. (К тому же, даже несколько «улучшив» законопроект ко второму чтению – также можно ожидать его «ухудшения» к третьему чтению или после принятия – путем внесения новых поправок).
Но несмотря на это, появились некие «списки домов, включенных в программу реновации». На каком основании? Вопрос риторический.
2 мая появляется Постановление Правительства Москвы от 2 мая 2017 г. N 245-ПП «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее – ППМ-245). Заметим, что вопросы, затронутые этим постановлением, находятся в ведении федерального законодательства, и правительство Москвы не вправе их регулировать каким-то своим способом.
Этим постановлением предлагаются неправовые методы и подходы к вопросам распоряжения частной собственностью граждан – в расчете на правовую безграмотность и на царящий в обществе переполох в связи со стремительно развивающимися событиями в части формирования общественного мнения о «программе реновации».
Как указано в ППМ-245, собственники и наниматели в домах, включенных в списки «реновации», должны проголосовать. А причинами для включения домов в сносные списки, как указано в ППМ-245, оказались «ранее поступившие в органы государственной власти и органы местного самоуправления от жителей многоквартирных домов жалобы и предложения, связанные с техническим состоянием этих многоквартирных домов» (то есть, вы жалуетесь на плохую работу эксплуатирующей организации – а вас за это лишают имущества), и – что особенно поражает воображение – «результаты поквартирного телефонного опроса, проводимого от имени Правительства Москвы». Понимаете? ТЕЛЕФОННОГО ОПРОСА! Кто был там, на другом конце телефона – сосед или случайный прохожий, или зять, ненавидящий свою тещу и решивший неудачно подшутить? И это написано в Постановлении правительства Москвы!
Как написано в п. 2.3 этого чудного документа, кроме голосования на Активном гражданине и в центрах госуслуг (прим.: Госуслуга по лишению собственности соседа – это что-то запредельное!), собственники помещений в многоквартирном доме, включенном в перечень (прим.: на основании телефонного опроса злобного зятя и рассерженного соседа), вправе (прим.: спасибо за разрешение и щедрость!) провести в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации в период с 15 мая по 15 июня 2017 г. общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу согласия или несогласия с включением их многоквартирного дома в проект программы реновации жилищного фонда в городе Москве (прим.: то есть, решить вопрос лишения частной собственности путем голосования всех подряд).
Поражает воображение еще то, что этим Постановлением предлагается всех, кто не проголосовал, считать согласными и проголосовавшими «ЗА».
Сразу поясним, что ограничение срока – с 15 мая по 15 июня – тоже нарушение: срок проведения собрания собственники устанавливают самостоятельно, и ограничивать их никто не вправе.
Пунктом 2.4 ППМ-245 установлено, что протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должен быть представлен в управу соответствующего района города Москвы (в новой Москве – в префектуру) до 25 июня 2017 г.
Сразу оговоримся: провести общее собрание собственников за столь короткий срок, соблюсти всю процедуру (включая уведомление за 10 дней до начала собрания), да еще учитывая летний период, отпуска и тот факт, что многие впервые будут этим заниматься – КРАЙНЕ сложно и требует усилий.
Но так как пунктом 2.5 предусмотрено, что «результаты проведения в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации» общего собрания будут учитываться только с учетом проведения его в эти сроки и подачи протокола не позднее 24 июня, то надо приложить усилия, чтобы сделать это. Тем более, что, как указано тут же, результаты общего собрания «имеют ПРИОРИТЕТ перед результатами голосования в иных формах» (прим.: хоть в этой мелочи, все-таки, не решились противоречить федеральному законодательству!).
В Постановлении сформулировано лишь несколько требований к такому собранию: сроки проведения — с 15 мая по 15 июня 2017 г., протокол должен быть представлен в управу до 25 июня 2017 г., собрание должно быть проведено в соответствии с Жилищным кодексом, но при этом «по вопросу согласия или несогласия с включением их многоквартирного дома в проект программы реновации жилищного фонда в городе Москве». С другой стороны — как известно, ни программы реновации, ни ее проекта еще не существует, само понятие «реновация» в том виде, в каком нам ее пытаются представить инициаторы законопроекта, в законодательстве Российской Федерации отсутствует, сроки крайне сжатые, чем мотивирована подобная спешка — можно только догадываться; требуемый для принятия решения подобного рода вопросов процент голосов собственников не определен (да и не может быть определен – только если при условии, что ВСЕ собственники единодушно должны сойти с ума). Тем не менее, инициировать общее собрание собственников необходимо, поскольку это единственный законный инструмент выражения воли собственников, при котором ход голосования можно проконтролировать, а не отдавать в руки инициаторов сноса.
При этом нужно помнить, что «проектом программы реновации» предполагается оформление перехода права на квартиру от собственника – к Фонду содействия реновации (что это такое – неизвестно, потому что его еще не существует) или г.Москве.
При переходе права на квартиру — к Фонду (или г. Москве) перейдет и ваше право на общее имущество, так как это право возникает одновременно с правом на квартиру (или нежилое помещение) и следует его судьбе. Согласно ч. 1 ст. 38 Жилищного кодекса РФ, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и на земельный участок многоквартирного дома.
То есть, когда мы говорим об уменьшении, уничтожении общего имущества – важно понимать: на момент его уменьшения и уничтожения оно будет уже не вашим, так как все это будет происходить после того, как вы свое право на квартиру – а, следовательно, и на общее имущество — передадите иному лицу.
Получается, что общее собрание собственников, которое мы планируем проводить, регулирует вопросы общего имущества, право на которое возникает в силу закона при переходе права на помещение, но это собрание не вправе распоряжаться квартирами.
По логике, букве и духу закона – для сноса дома (а именно это является целью так называемой «реновации») требуется согласие персонально каждого собственника дома! А по сути – сносить неаварийные дома вовсе преступно.
Нам предлагается провести общее собрание собственников (единственная законная процедура из всех предложенных ППМ-245) – по вопросу, который по сути не находится в компетенции общего собрания собственников дома.
Предлагаем несколько (но это не значит, что их нельзя доработать в соответствии со своей индивидуальной ситуацией — можно и нужно). Но для начала надо запросить реестр собственников в ГУ ИСе. Образец заявления в ГУ ИС тут. Учитывая разное отношение в разных районах, постарайтесь договориться о том, чтобы реестр вам дали сразу. Иначе вы рискуете не успеть провести собрание – ведь вам потребуется с этим реестром поработать, потом уведомить собственников, и лишь через 10 дней после уведомления – приступать собственно к собранию. Проводить его лучше в очно-заочной форме. Если ГУ ИС саботирует – проявите настойчивость, требуйте от управы влияния на ситуацию со ссылкой на ваши права, напишите жалобу на Тверскую, 13 с требованием не включать дома пока вы не проведете предусмотренное законом собрание, ну, и так далее.
Итак, в ППМ-245 подчеркивается, что необходимо провести общее собрание «в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации», но по вопросу, который в ЖК РФ не обозначен.
Это важный момент, поскольку вы должны четко выразить свою позицию – несогласие с включением в «программу реновации», сохранить для себя возможность судебных действий, в том числе – в международных судах, и соблюсти уважение к частной собственности.
Также последняя предложенная повестка собрания предусматривает избрание Совета многоквартирного дома с одновременным наделением его полномочиями по защите дома и прав собственников. Срок полномочий Совета дома по ЖК РФ – 2 года, но собранием можно установить другой срок – например, избрать Совет дома сроком на 5 лет.
Избрание Совета дома в повестке собрания можно заменить на избрание уполномоченных лиц, которым в этом же собрании предоставить указанные в повестке дня полномочия по защите дома и прав собственников. Бланк решения для этого варианта (избираем не Совет дома, а просто лиц для защиты дома) и все остальные материалы без избрания Совета дома – здесь.
Необходимо отметить, что наделение указанными полномочиями избранных лиц не лишает любого собственника помещения в данном многоквартирном доме возможности действовать самостоятельно, а для представления интересов в судах в любом случае требуется нотариальная доверенность.
Для уверенности в правильности выбора и в общении с соседями желательно изучить как эти статьи, так и другие приводимые здесь нормы федерального законодательства – Жилищного кодекса, Гражданского кодекса РФ и Конституции РФ.
Тщательно проверьте, чтобы формулировка повестки дня собрания была абсолютно одинаковой во всех документах собрания – в сообщении (уведомлении) о проведении собрания, бланке решения собственника, протоколе. Слово-в-слово, буква-в-букву должна совпадать!
Тут можно скачать формы документов общего собрания, которые являются обязательными приложениями к протоколу собрания независимо от повестки дня – реестр собственников, реестр вручения сообщений и бланков, список собственников (участников очного голосования). Если за собственников будут голосовать представители по доверенности – то одним из приложений должны быть копии доверенностей. Протокол оформляется в соответствии с требованиями Приказа Минстроя РФ № 937. Обязательные приложения к протоколу и требования к ним – см. п. 19 Приказа. Ознакомиться с Приказом можно по ссылке.
На семинаре один из вопросов был о том, как рассчитать доли в праве на общее имущество каждого собственника для подсчета итогов голосования?
Для этого нужно разделить площадь квартиры, принадлежащую собственнику, на сумму всех площадей помещений, находящихся в собственности. Площади помещений общего пользования (общего имущества) в расчете не участвуют.
Для расчета долей удобно пользоваться таблицей EXСEL – просто ввести в ячейки соответствующую формулу.
Например, в вашем доме 5 квартир, каждая по 30 кв.метров. И два нежилых помещения, находящихся в собственности магазина, и еще какого-то лица или другой организации, площадь этих помещений 50 кв.метров (№ 1) и 40 кв.метров (№ 2).
Итого площадь помещений, находящихся в собственности, составляет (30 х 5) + (50 + 40) = 240 кв.метров.
Доля собственника квартиры составит 30/240=0,125
Доля нежилого помещения № 1 составит 50/240=0,208
Доля нежилого помещения № 2 будет 40/240=0,167
Проверим сложением (должна получиться единица):
5 квартир х 0.125 = 0,625
Нежилое № 1 и нежилое № 2 в сумме: 0,208 + 0,167 = 0,375
Складываем доли квартир и нежилых помещений: 0,625 + 0,375 = 1
Эта единица соответствует 100 % голосов.
Для перевода доли в проценты просто умножьте на 100. Можете это сделать в конце подсчета голосов, можете сразу.
Квартиры: 0,125 5 = 0.625 х 100 = 62,5 %
Нежилое № 1: 0,208 х 100 = 20,8 %
Нежилое № 2: 0,167 х 100 = 16,7 %
Проверим сумму – она должна быть 100 %: 62,5 % + 20,8 % + 16,7 % = 100 %
Про расчет доли в праве на общее имущество каждого собственника дома есть объяснения по ссылке.
| 
