Для проведения правового анализа различий между квартирами в жилых домах и формально нежилыми апартаментами необходимо проведение обзора «законодательного обеспечения» и первой, и второй категорий недвижимости, выполняющей функции жилых помещений.
Начать следует собственно с определений этих категорий. С квартирами всё более-менее ясно: это помещения, изначально предназначенные для проживания в зданиях, специально спроектированных и построенных как многоквартирные жилые дома (МКД), на отведенном для них земельном участке с прилегающей придомовой территорией (так называемые «красные линии» проекта). МКД составляют жилой фонд.Этот фонд регулируется определенными правовыми актами, в совокупности формирующими жилищное законодательство, и подчиняется определенным правоотношениям в области его учета,распределения, сдачи внаем, купли-продажи. Для краткости это понятие определяется как жилая недвижимость.
Апартаменты, в отличие от квартир в МКД - это помещения, не относящиеся к жилому фонду, но пригодные для проживания. Они в последнее время все чаще включаются в проекты административных зданий, гостиничных комплексов, пространств многофункционального назначения, зачастую в реконструируемых зданиях, но также и во вновь возводимых.
Главная причина возрастающей популярности апартаментов на рынке недвижимости, и одновременно их преимущество перед традиционной жилой недвижимостью - это относительно низкая цена. Это делает их более доступными для приобретения, сравнительно с квартирами в новостройках с аналогичными характеристиками комфортности. Разница в цене может достигать 25%.
Причины столь бурного развития этой разновидности недвижимости обусловлены самой системой функционирования стройкомплекса Москвы, который действует по методу «поглощения» территорий для жилой застройки, зачастую ориентируясь не на спрос на жилую недвижимость, а на функциональные колебания собственного развития.В результате в столице с недавнего времени наблюдается острая нехватка свободных площадей под жилищное строительство. В погоне за выгодой девелоперы-застройщики предусматривали апартаменты для проживания в составе многофункциональных бизнес-центров, превращали в апарт-комплексы бывшие промышленные предприятия.Если вначале данный вид недвижимости предназначался для использования этих помещений-пространств для временного проживания, в качестве второго (или последующего) жилья, то в настоящее время ситуация изменилась. Теперь на рынке апартаментов потенциальные приобретатели недвижимости для жилья – квартир и апартаментов - практически соединились.
Однако при таком «слиянии», тем не менее, правовой статус апартаментов до сих пор четко не определен. Поскольку по форме они являются нежилой недвижимостью, нормы, действующие для обычного городского жилья (квартир в МКД) к ним не применяются. Тем не менее,будучи объектом на рынке недвижимости, апартаменты все активнее и шире завоевывают этот рынок, благодаря, прежде всего, своей низкой цене. Желающим приобрести данный вид недвижимости для жилья – и,особенно, уже не второго, а основного, что происходит все чаще, - нужно принимать во внимание наличие большого количества правовых несоответствий и ловушек, обусловленных неопределенностью правового статуса апартаментов по сравнению с квартирами жилого фонда.
Прежде всего, само определение апартаментов никоим образом не закреплено ни на федеральном, ни на региональном законодательном уровне. Тем не менее, апартаменты с точки зрения налогового законодательства трактуются как коммерческая недвижимость, а по сути,фактически – но не номинально – являются жилой недвижимостью. Эти две связи дают в сумме понятие об апартаментах как, фактически, о жилой коммерческой недвижимости.
Для получения наиболее полного представления о характере такой недвижимости для проживания целесообразно отталкиваться по принципу антитезы от характеристик и основных параметров оценки квартир в МКД: по этому принципу и будет построен дальнейший анализ.
1. Прописка.
В отличие от квартир, с позиции законодательства апартаменты – нежилое помещение, не предназначенное для постоянного проживания граждан, следовательно, регистрация в них по месту жительства невозможна. Из этого следует, что, даже собственник, проживающий в этом помещении постоянно, не имеет возможности зарегистрироваться(прописаться) в нем.
Однако, закон предусматривает обход такого запрета: регистрацию можно получить, если апартаменты «встроены» в отель, т.е. помещение входит в сферу ведения специализированного учреждения — гостиницы,пансионата, дома отдыха, больницы и пр. В этом случае обязанность по регистрации граждан лежит на администрации этого учреждения (п. 14 Правил № 713). Если же помещение для временного проживания не является частью гостиницы или иного средства проживания, то обязанность по регистрации гражданина отсутствует, а права на нее он не приобретает.
Гостиничная регистрация, по сути, является временной регистрацией – и дает гражданину те же права, что и регистрация в жилом доме, но требует продления один раз в пять лет. Эта временная пятилетняя регистрация предоставляет собственнику апартаментов те же права, что и жителям обычной квартиры, в социальной сфере: он может прикрепиться к местной поликлинике, отдать ребенка в детское учреждение – школу, детский сад. Поэтому апартаменты стали приобретать семьи с детьми.
2. Налогообложение.
Апартаменты не относятся к жилому фонду, и тут нельзя получить налоговый вычет (освобождение от налога в 13%), как для квартир. И налоги берутся по повышенной ставке, сравнительно с установленной для квартир в МКД. Такая разница в размере налогов может доходить до25%. Хрестоматийный пример, который любят проводить риелторы: за квартиру за 5 млн руб. владелец будет платить 4 тыс. руб. в год, а за апартаменты за 4 млн руб. — 20 тыс. руб.
В случае определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости апартаментов, размер ставки налога будет 0,5%, если апартаменты не расположены в административно-деловом или торговом комплексе. Это оттого, что их назначение, согласно кадастровому паспорту объекта недвижимости или документам технического учета БТИ, не предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, - либо подобные объекты фактически там не размещены. Кадастровая стоимость таких объектов не превышает 300 млн руб.
Если апартаменты не соответствуют хотя бы одному из вышеуказанных условий, то ставка налога составит 2% (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Если сравнивать с квартирой: ставка налога в отношении жилых помещений составляет 0,1% (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ.
Для предотвращения непредвиденных покупателем расходов в связи с появляющимся налоговым бременем при покупке апартаментов следует учитывать некоторые факторы, которые будут влиять на последующую совокупную стоимость владения объектом недвижимости. Так,обязательно надо изучить исходную документацию на здание.«Налоговые маркеры» будут определяться следующим образом: при наличии гостиничного назначения (дома отдыха, больницы и т.п.) налог составит 0,5%; офисно-торговое назначение или общепит повышают налог до 1,2–2%.
Одновременно кадастровая стоимость жилого и нежилого помещения в некоторых районах может отличаться в разы, при более дорогом характере жилых объектов (квартир). Поэтому иногда налог на апартаменты будет ниже, чем на аналогичную по показателям квартиру.
3. Стоимость услуг ЖКХ
Апартаменты, в отличие от жилой недвижимости, не подчиняются требованиям ЖК РФ в вопросах порядка управления общедомовым имуществом (ОДИ). В отношении них действует полностью самопроизвольная тарифная политика Управляющей Организации (УО),поэтому платежи для владельцев апартаментов оказываются выше. Услуги ЖКХ для апартаментов стоят на 15% выше, чем в квартирах.Разница в стоимости между квартирой и апартаментами за счет более высокой налоговой ставки и коммунальных платежей сравняется для собственника с покупкой квартиры через 50 лет в среднем.
Жители апартаментов не имеют законных рычагов влиянии на тарифы,устанавливаемые УО при обслуживании как самого здании, так и прилегающей территории, включающей и инфраструктурную зону.Поэтому, как правило, платежи для владельцев апартаментов оказываются выше.
4. Характер инфраструктуры
Из коренного различия между апартаментами и квартирой (как между нежилым и жилым помещением) вытекает и отсутствие обязательств девелопера перед жителями апартаментов в плане обустройства инфраструктуры – обязанности благоустраивать прилегающую к объекту территорию закон не предусматривает. А инфраструктурные особенности являются основной составляющей понятия комфорта жилища и городской среды – поэтому в первую очередь приобретателям апартаментов надо интересоваться: предусматривает ли комплекс, в который вписаны апартаменты какое-либо развитие инфраструктурных элементов: озеленение, благоустройство придомовой территории,социальные объекты, развитие транспортной системы и пр. Большей частью, социальная инфраструктура в таких мультикомплексах никак не регламентирована.
Следует учитывать, что в таких комплексах одновременно могут развиваться и жилой, и офисный компоненты. При этом, присутствие офисного компонента минимизировано: девелоперы в целях ограничения его развития даже ограничивают даже количество автомобильных пропусков на территорию комплекса. Это они делают не из альтруизма, а от несравненно более высокой доходности развития в таких комплексах жилого кластера.
5. СанПиН
В контексте приобретения апартаментов в собственность необходимо знать, что на них – как на объекты нежилой недвижимости - не распространяется действие норм СанПиН, установленных для жилых помещений. Покупатель не застрахован от серьезных нарушений в сфере соблюдения норм, шумоизоляции, освещенности, инсоляции – хотя в последнее время нормы СанПиН и для квартир в МКД значительно снижены. Важно знать историю здания – если это лофт после реконструкции промышленного объекта, историю места – если это новый объект недвижимости: все перечисленное необходимо для выяснения возможности прямой угрозы здоровью и даже жизни, если данное здание, или место подвергались отрицательному экологическому воздействию (вредные виды производств, их отходы). Вредные и ядовитые вещества могут сохраняться в почве и даже в самих конструкциях зданий , при том, что период распада у подобных веществ не десятки и даже не сотни лет. Также немаловажным фактором является качество проведенных работ — укрепление несущих конструкций,фундамента, реконструкция стен, установка всех необходимых систем.Отсутствие санитарных норм предполагает исключительно собственную инициативу приобретателя для получения всей необходимой информации по объекту.
6. Свобода планировки
По этой позиции у апартаментов по сравнению с квартирами в МКД есть преимущество: здесь допускается практически свободная планировка без ограничений и запретов. Это - главный (он же, пожалуй, единственный) плюс апартаментов в их «соревновании» за покупателя с квартирами, к которым в этом плане предъявляются требования достаточно жесткие. Для апартаментов нет различий между жилыми и нежилыми помещениями при разработке планировочного решения внутренних пространств. Поэтому кухня и санузлы могут располагаться в таком интерьере абсолютно произвольно.
Тем не менее, нельзя считать, что владельцам апартаментов предоставлена полная свобода при создании архитектуры их пространств: при проектировании и проведении работ по реализации проекта «правовым источником», - т.е. документом, организующим и ограничивающим их деятельность, здесь будет регламент,установленный управляющей организацией для данного конкретного объекта
При подведении итогов краткого правового обзора различий между квартирами в МКД и апартаментами можно заметить, что разница в четверть условной цены, на которую покупка апартаментов представляется выгодней, чем приобретение в собственность квартиры,вряд ли окупит те бытовые неудобства и правовые ограничения, с которыми столкнется приобретатель в условиях действующего жилищного и гражданского законодательства.
По событиям последнего времени, по прочтении законопроекта о реновации создается субъективное впечатление, что сам процесс реновации Москвы, так настойчиво лоббируемый стройкомплексом через московское правительство, имеет своей целью резко сократить количество полноценных жилых МКД с необходимостью землеотведения и проектных инфраструктурных требований – и заселить москвичей именно в апартаменты, причем, весьма сомнительного качества.
| 
