27.09.2011
Земля при доме. Кто имеет на нее право?
Уютное слово «двор» в последнее время все чаще заменяют официальным «придомовая территория». Наверное, неслучайно, ведь участки земли рядом с многоквартирными домами (МКД) пока непонятно, кому принадлежат.
Вроде бы хозяев много — городские власти, застройщики, управляющие компании (УК), наконец, жители — а одного, главного, нет. Кто же обязан заниматься уборкой, ухаживать за клумбами, ремонтировать детские площадки? Вправе ли собственники квартир получать доход от аренды земли или размещения во дворе рекламы? Можно ли выкупить в личное пользование палисадник под окнами? Попробуем разобраться…
Дом свой, участок государственный
Несмотря на некоторую неразбериху в правах и обязанностях сторон, столичные дворы при МКД выглядят, как правило, ухоженными. Здесь ежедневно осуществляют уборку, вывозят мусор, чистят снег и т. д. Но это заслуга не УК, обслуживающих большинство МКД, а государства, которое несет ответственность за содержание территории, пока она не является собственностью жителей дома.
«В Москве подавляющее большинство придомовых участков еще не приватизированы. Поэтому средства на их уборку и благоустройство выделяют из бюджета города подрядным организациям по конкурсу через государственные учреждения «Инженерные службы районов», — поясняет Луиза Кудашова, руководитель отдела по работе с управляющими организациями и ТСЖ ГУП ЭВАЖД Департамента ЖКХиБ Москвы.
Роль же УК в благоустройстве участка незначительна — в ее ведении только «отмосток» от дома до 1,5 м.
Вроде бы все неплохо — порядок во дворах обеспечивают власти, так что от недобросовестности ДЕЗа или другой УК в этом вопросе мало что зависит. Однако схема имеет и свои недостатки: ни жители, ни ТСЖ, ни сотрудники компании, управляющей домом, сейчас не имеют возможности влиять на работу подрядчиков и хоть как-то ее контролировать.
Что же изменится в случае приватизации земельного участка? Как говорит Л. Кудашова, бремя его содержания ляжет на собственников. Расходы каждого из них будут зависеть от размера доли в общем имуществе (то есть от площади помещений в доме).
Вот и решай после этого, что лучше… Правда, в Москве у собственников пока остается право получать бюджетную субсидию на работы, связанные с уборкой и благоустройством дворов. Ее размер в 2011 г. составил 4 руб./кв. м/мес. общей площади жилых помещений в доме (Постановление правительства Москвы от 02.02.2010 г. № 98-ПП).
Уже сегодня многие москвичи (особенно живущие в домах бизнес-класса или элитных) не жалеют личных денег на содержание дворов. Несмотря на то что придомовые участки не оформлены в собственность, жители доплачивают своей УК за благоустройство территории, так как ее обслуживание в рамках бюджетного финансирования их не совсем устраивает.
Палисадник или парковка?
Чего только не увидишь в наших дворах! В некоторых — палисадники и даже грядки! Первые этажи нередко заняты офисами, магазинами; рядом, соответственно, реклама. Все смешалось — трудно понять, где чей-то личный бизнес, а где бескорыстные труды на благо всех жителей дома. А вот что кому позволено по закону?
Начнем с палисадников. Большинство из них все-таки являются государственной собственностью, соответственно, расходы по содержанию несет правительство Москвы. Личная инициатива жителей по их устройству только приветствуется, если она не нарушает интересы других обитателей дома.
Предположим, у кого-то возникло желание разбить под окнами МКД небольшой сад. Казалось бы, польза для всех, почему бы нет. Но не все так просто. «Если ваши планы не ограничиваются посадкой цветочной клумбы, то их необходимо согласовать с другими собственниками на общем собрании, а также с УК и управой района», — предупреждает Л. Кудашова.
Получить кусок земли (допустим, под грядку) в личную собственность нельзя, так как в перспективе по закону (ст. 36 ЖК РФ) весь придомовой участок должен быть оформлен как общее имущество. Согласно п. 4 ст. 37 ЖК РФ, собственник помещения в МКД не вправе осуществлять выдел своей доли в праве общей собственности в натуре.
Бизнес с разрешения собственников
Не секрет, что автостоянки, магазины, офисы во дворе не слишком приятное соседство. С неудобствами можно было бы мириться, имей жители дома свою прибыль. По закону так и должно быть: часть доходов, полученных при использовании коммерческих объектов, расположенных на придомовой территории, должна поступать собственнику земельного участка. Если таковым является государство, то в регионах — в муниципалитет, в Москве — в управы районов. Если земля — общая долевая собственность, доход идет собственникам помещений (через ТСЖ или УК). Полученные средства используют на эксплуатацию дома или содержание двора.
К сожалению, как показывает практика, пока что интересы и мнение жителей дома при размещении объектов бизнеса во дворе не учитываются или согласовываются формально. Однако положительные сдвиги уже есть. Так, совместное постановление пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 (п. 67) закрепило правило о том, что даже если собственники помещений в МКД еще не успели приватизировать придомовую территорию, то все равно имеют право на ее защиту. По закону они должны полноценно владеть и пользоваться участком в той мере, в какой это необходимо для нормальной эксплуатации дома в соответствии с ЖК РФ. Поэтому если при использовании земли происходит нарушение интересов жителей, им необходимо подать в управу района и в административно-техническую инспекцию заявление со ссылкой на постановление высших судебных инстанций. Если это не поможет, нужно обращаться в суд.
Сколько стоит двор построить
Обслуживанием уже существующих дворов пока еще занимается государство, но вот их создание и обустройство — обязанность девелопера. «В проекте новостройки отдельно описывается благоустройство прилегающей территории, — рассказывает Олег Исаев, начальник отдела маркетинга ООО «Квартал Эстейт». — Стандартный проект предусматривает размещение детской площадки, гостевой стоянки автомобилей, озеленение и установку малых архитектурных форм». Кроме того, застройщик обязан обеспечить подходы и подъезды к дому, а также вывезти строительный мусор до ввода здания в эксплуатацию.
«Строители руководствуются определенными правилами, — поясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Существуют нормативы по количеству спортивных и детских площадок, объему озеленения». При этом комплексная и точечная застройки имеют свои различия: в последнем случае обустройство производится в минимальном объеме, то есть касается лишь газонов и подъездов.
В дорогих элитных проектах девелоперы, конечно, не ограничиваются стандартным набором, а, напротив, стараются отличиться, создать неповторимую концепцию. Как считает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, особенно преуспели в этом «Дон-Строй» и «Миракс Групп». В доме № 8 по улице Талалихина во дворе есть открытый бассейн, а в ЖК «Миракс Парк» зоопарк и озеро с птицами. В ЖК «Алые паруса» проведено полное озеленение территории, созданы альпийские горки, построена прогулочная набережная.
Широта замыслов застройщика определяет и его расходы на обустройство двора. «Стоимость работ зависит от проекта, площади участка, класса дома, — говорит О. Исаев. — В среднем она составляет 1–3% от общей строительной себестоимости объекта». Так, затраты компании «Квартал» на благоустройство территории муниципального дома № 8 на улице Лобачевского составили 2,2% от строительной себестоимости объекта. При этом более 60% средств пришлось на строительство дорог и тротуаров, 23% — на озеленение, чуть более 4% — на установку малых форм (скамейки, клумбы, урны и другие элементы). Благоустройство элитного дома (Ленинский просп., 104) обошлось дороже — 3% от строительной себестоимости. Проект включал мощение тротуаров, ограждение территории, устройство декоративного освещения, строительство спортивной площадки и др.
Времена меняются, а вместе с ними и отношение девелоперов к благоустройству участков. «В докризисный период, когда квартиры раскупались очень активно, многие позволяли себе экономить, например зачастую вовсе не занимались озеленением дворов. Кризис изменил требования покупателей к жилью и политику застройщиков. Проекты, в которых большое внимание уделено территории, более востребованы», — отмечает М. Литинецкая.
С этим мнением согласна и Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость»: «На ликвидность жилья оказывает влияние довольно много факторов. Конечно, в первую очередь покупатель ориентируется при выборе объекта на его цену, район, транспортную доступность, но продуманная концепция проекта, в том числе наличие качественно благоустроенной территории, является существенным плюсом для любого дома».
Кому приватизация по карману?
Если в регионах приватизация придомовых территорий стала реальностью сразу после вступления в действие ЖК РФ, то есть с марта 2005 г., то в столице до недавнего времени ей препятствовал целый ряд нормативных актов. Но с приходом нового мэра ситуация изменилась, и московское законодательство постепенно приводят в соответствие с федеральным. Так что положительные примеры уже есть. Например, по данным Л. Кудашовой, оформили дворы в общую долевую собственность (при этом получили кадастровые паспорта и новые свидетельства о собственности на квартиры) жители трех домов на улице Малая Бронная, а также домов в Романовом переулке и на улице Тверская-Ямская. Везде жильцы действовали через ТСЖ.
Конечно, в первую очередь стремятся приватизировать придомовые участки москвичи, живущие в ЦАО. Недвижимость здесь дорогая, и поэтому возможная перспектива сноса зданий заставляет собственников быть активными.
Полноправное владение участком имеет немало плюсов, основной — это возможность зарабатывать, например сдавая часть земли в аренду. Однако не будем забывать и о минусах. После приватизации территории собственникам придется тратиться на ее содержание, уборку и благоустройство, а также платить земельный налог (п. 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ). «Размер этого налога зависит от доли собственника квартиры или нежилого помещения в общем имуществе, а также от кадастровой стоимости участка. Ее можно узнать из приложения № 2 к Постановлению правительства Москвы от 04.12.2007 г. № 1046-ПП», — поясняет Л. Кудашова.
В настоящее время земельный налог составляет 0,1% от кадастровой стоимости участка, которая в свою очередь напрямую связана с местоположением дома. Так, в Центральном округе цена земли в сотни раз выше, чем на окраинах города. Но в любом случае оформление двора в собственность пока по силам всем москвичам, так как сама процедура приватизации бесплатна. Правда, Правительство РФ сейчас готовит нормативный акт о введении единого имущественно-земельного налога, а вот каким он будет, покажет время.
Ольга Ермакова, Людмила Кузнецова
Источник: Недвижимость & Цены
| 
