Данная аналитическая записка была впервые презентован на круглом столе в Государственной Думе, состоявшемся под эгидой фракции КПРФ (прежде всего - силами депутата Потапова), затем в несколько доработанном виде 15 января сего года в Общественной палате Российской Федерации на мероприятии, организованным активистами под "патронатом" члена Президентского Совета по развитию гражданского общества и правам человека Андрея Бабушкина.
Вопреки правопреемственности существующего государственного строя от
правопредшественника СССР, всё более широкое распространение получает практика
отрицания прав граждан на имущество, созданное в советский период.
Данный вывод возникает при анализе законодательных актов и практических действий
хозяйствующих субъектов, а так же при принятии управленческих решений на местах.
В 1990 году Верховным Советом РСФСР был принят Закон «О земельной реформе»
N 374-1 от 23.11.1990, который предусматривал возможность предоставления земли
гражданам, предприятиям, организациям, учреждениям, объединениям и товариществам, и
закрепление прав на землю собственников и других правообладателей земельных участков в
порядке, установленном законодательством. Кроме того статья 11 данного закона содержала
указание на взимание платы за пользование землей.
Необходимость в условиях экономического кризиса обеспечивать эксплуатацию
существующей городской инфраструктуры и ее развития обусловила намерение ввести в
городах плату за землю (в виде арендной платы и земельного налога).
Законом РСФСР от 11.10.1991 N 1738-1 «О плате за землю» устанавливалось, что:
«Налог за земли городов, рабочих, курортных и дачных поселков взимается со всех
предприятий, организаций, учреждений и граждан, имеющих в собственности, владении или
пользовании земельные участки, по ставкам, устанавливаемым для городских земель»
Чтобы оценить возможность предоставления земельных участков новым
правообладателям и определить плательщиков земельного налога, требовалось провести
полную инвентаризацию земель, осуществить перерегистрацию всех земельных участков и
землепользователей.
Для этих целей в Москве совместным Постановлением Госкомзема
(Государственного комитета по земельной реформе) и Правительства Москвы от 15
октября 1991 №126-2 в качестве органа управления по проведению земельной реформы в
г.Москве создается Московский земельный комитет с включением его в Правительство
Москвы.
Инвентаризации подлежат земли всех категорий, кроме земель, используемых в
сельхозпроизводстве, согласно Указу Президента Российской Федерации от 23.04.93 г.,
N 480 и Постановлению Совета Министров – Правительства РФ от 12.07.1993 г. № 659
«О проведении инвентаризации земель для определения возможности их
предоставления гражданам», а «утвержденные материалы инвентаризации земель
являются основанием для перерегистрации прав на землю и внесения соответствующих
изменений в земельно-кадастровую документацию».
На Москомзем возлагается обязанность выявить все существующие на территории
города землепользования. Как отражено в отчете Правительства Москвы (в Постановлении
№77 от 25.01.1994 г. «О ходе работ по регистрации землепользователей и обеспечения
взимания платы за землю») Московским земельным комитетом было выявлено, что 1/6
территории города подлежит полному налогообложению (земли предприятий и организаций
в промзонах), другие: селитьба (земли жилой застройки), гаражи, объекты культуры,
социального назначения, здравоохранения, парки, водные пространства, улицы площади,
магистрали, – должны платить льготный налог или вообще освобождены от его уплаты.
Одновременно в рамках экономических преобразований в стране была начата
приватизация жилищного фонда, коснувшаяся подавляющего большинства городского
населения Российской Федерации.
Земельная реформа и возможность выполнения государством в полном объеме
приватизационных обязательств тесно связаны между собой, поскольку одним из принципов
хозяйственно-экономического устройства РСФСР была система единого учета зданий и
земельных участков, предоставленных органами государственной власти для строительства и
последующей эксплуатации на все время существования этих объектов. Границы и площади
земельных участков устанавливались в натуре соответствующими землеустроительными
органами. Здания, построенные без получения номерного документа об отводе земельного
участка, являлись самостроем (самовольной постройкой), о чем делалась соответствующая
запись в специальном государственном реестре.
Строительство, ордерование и заселение незаконных (самовольных) построек
преследовалось в РСФСР согласно положениям уголовного законодательства.
[Соответствующие базовые сведения о государственной регистрации
недвижимости (зданий и земельных участков) в РСФСР, определяющие правовую
связь между приватизационным законодательством и земельной реформой,
приводятся в Приложении, содержащим обзор законодательства советского периода по
данному вопросу – см. Подходы к правовому регулированию (установленным правилам
застройки, землепользования и порядку землеустройства).]
Согласно Закону РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного
фонда в РСФСР» а так же Указам Президента и Постановлениям Правительства
Москвы N 116 от 27.09.1991, N 199 от 26.11.1991, N 63 от 11.02.1992, N 572 от 22.06.1993,
и др. нормативным актам производилась передача бывшего муниципального и
ведомственного жилищного фонда новым собственникам.
Закон РСФСР N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» ввел новые
категории: «частично приватизированные» и «полностью приватизированные дома».
Одной из причин, которой была продиктована логика передачи квартир в частную
собственность был бессрочный (по сути вечный) характер права пользования жилыми
помещениями.
Несмотря на то, что граждане не знали юридических подробностей и имели дело
только с ордерами на жилое помещение, советское законодательство предусматривало, что
«Жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также в
домах жилищно-строительных кооперативов предоставляются гражданам в бессрочное
пользование». (ст.10 «Жилищный кодекс РСФСР» (утв. ВС РСФСР 24.06.1983))
Для большинства жителей страны, в том числе для москвичей, основанием для
возникновения права на недвижимость являлся договор передачи жилого помещения, в
рамках приватизации жилого фонда. (Согласно Закону РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1
«О приватизации жилищного фонда в РСФСР»)
Новые собственники принимали на себя обязательства содержать здание,
коммуникации и земельный участок, заключив (на основании Закона о передаче бывшего
государственного и муниципального жилого фонда новым собственникам) договор передачи
жилого помещения.
Договорами передачи жилищного фонда (п.2 или п.2.2) (которые подписывали новые
собственники по всей стране) собственники обязывались содержать за свой счет земельные
участки, здания и коммуникации.
Пункт 2.2 типового Договора передачи: «Граждане ставшие собственниками квартиры:
принимают на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, возмещению расходов
по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома, его инженерного оборудования и
придомовой территории на основе соглашения сторон»
Действовавшая до 23.05.2002 Статья 5 Закона РСФСР N 1541-1 «О приватизации
жилищного фонда в РСФСР» устанавливала: «Пользование земельными участками, на
которых размещены приватизированные жилые дома и придомовые территории,
осуществляется в порядке и на условиях, установленных нормами Земельного кодекса
РСФСР». Действовавшим до 10.11.2001 Земельным Кодексом РСФСР (утв. ВС РСФСР
25.04.1991 N 1103-1) было определено: «При переходе права собственности на строение,
сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и
гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого
владения или право пользования земельными участками. При этом им выдается новый
документ, удостоверяющий право на землю.
В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким
собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере
пропорционально долям собственности на строение, сооружение»
Таким образом в положениях Земельного Кодекса РСФСР 1991 г. и Закона о
приватизации жилищного фонда в РСФСР нашла отражение законодательно установленная
в РСФСР (СССР) неразрывная связь здания и земельного участка, причем здание
практически выступало в роли главной, а земельный участок в роли принадлежности главной
вещи, судьба которого следовала судьбе главной вещи — здания.
Новый Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ кардинально изменил это
соотношение и ч.5 ст.1. среди основных принципов земельного законодательства
установлено «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов,
согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе
земельных участков».
И одновременно статьей 7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении
в действие Земельного кодекса Российской Федерации» было установлено, что: «со дня
введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий,
строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного
назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они
расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки
изъяты из оборота или ограничены в обороте».
Очевидно, что вопрос о приватизации, то есть о получении в собственность земельного
участка, ранее предоставленного для постройки и эксплуатации жилого здания, напрямую
связан с переучетом земель жилой застройки в ходе инвентаризации земель, для проведения
которой в Москве был создан Московский земельный комитет.
В задачи этого государственного органа входил сбор сведений о земельных участках и
землепользователях для хранения и последующей передачи в информационную базу
будущего земельного кадастра, который впервые создавался в городах страны, поскольку до
этого времени в городах в отношении объектов недвижимости осуществлялся
государственный инвентаризационный технический учет.
Так Постановлением Правительства РФ от 25.08.1992 N 622 «О
совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской
Федерации» было утверждено Положение о порядке ведения государственного земельного
кадастра и предписано обеспечить проведение работы по инвентаризации земель населенных
пунктов в 1992-1995 г.г..
Постановлением Совета Министров – Правительства РФ от 12.07.1993 г. № 659
было принято «Положение о порядке проведения инвентаризации земель».
Приказом Роскомзема от 02.08.1993 г. № 38 «О проведении инвентаризации земель»
была утверждена форма Акта проведения инвентаризации земель.
Кроме того были приняты нормативные правовые акты города Москвы: в частности
Постановление Правительства Москвы от 31.03.1992 N 174а «О ходе реализации
мероприятий по земельной реформе в г. Москве» (вместе с «Временным положением о
разграничении полномочий в вопросах градостроительства и регулирования
землепользования», «Временным порядком предоставления и изъятия земельных участков»,
«Временным положением о земельных платежах в городе Москве») и Постановлениие
Правительства Москвы №77 от 25.01.1994 г. «О ходе работ по регистрации
землепользователей и обеспечения взимания платы за землю», в котором содержалось
указание какие государственные организации обязаны передать Московскому земельному
комитету сведения для формирования базы кадастра: «Москомимуществу,
Регистрационной палате города Москвы, бюро технической инвентаризации в I
квартале 94-го года передать в Московский земельный комитет данные по объектам и
субъектам земельного права на безвозмездной основе в целях обеспечения системного
выявления, учета и регистрации землепользователей (плательщиков земельного
налога и арендной платы за землю), а также формирования базы данных земельного
кадастра, как основы создания геоинформационной системы управления городским
хозяйством для обмена накопленной информацией».
Ранее, еще в 1990 году Законом РСФСР от 21.11.90 N 343-1 «О дополнительных
полномочиях местных советов народных депутатов в условиях перехода к рыночным
отношениям» проведение в жизнь положений земельной реформы было возложено на
местные Советы народных депутатов.
После событий в Москве в 1993 году этот общественно-политический институт был
упразднен Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 года N 2287 «О приведении
земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией
Российской Федерации», а полномочия Советов народных депутатов по вопросам земельно
- правовых отношений были переданы соответствующим администрациям (исполнительным
органам власти на местах).
Вместо коллегиального органа – Совета народных депутатов – полномочия принимать
решения о предоставлении земельных участков, регистрации и перерегистрации прав на
землю, а так же заключать договоры аренды были переданы префектам административных
округов города «Регламентом подготовки и оформления распоряжений префектов
административных округов по установлению прав на землю в процессе регистрации
землепользователей», принятым в порядке эксперимента Постановлением Правительства
Москвы №77 от 25.01.1994 г..
Таким образом приходится констатировать, что в нарушение федеральных
нормативных актов, которые предписывали вначале определить все земельные участки, у
которых имеются пользователи или другие правообладатели, определить земельные
участки, относящиеся к землям общего пользования (улично-дорожная сети, парков, скверов,
земельные участки объектов культурного наследия, природного комплекса, и только потом
начать предоставление земельных участков, на которые не распространяются чьи либо права,
тем не менее регистрация новых землепользователей, а так же продолжавшаяся
инвентаризация земель и перерегистрация префектами землепользователей производились
одновременно с 1994 до 2014 год.
Содержащий саморазоблачительные сведения отчёт о завершении к 1996 году работ по
полной инвентаризации городских земель (95%), – Постановление Правительство Москвы
и Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству №458-49 от 4 июня 1996 г. «О
ходе ведения государственного кадастра в городе Москве» – сообщает о произведенной
первичной регистрации 25 тыс.предприятий — землепользователей и оформлении 10 тысяч
500 договоров аренды и гос.актов на землю. Но при этом в отчете зафиксировано, что
регистрация прав граждан на земельные участки многоквартирных домов не производилась.
Москомзему предписано совместно с налоговой инспекцией по г.Москве и Департаментом
муниципального жилья в IV квартале 1996 года разработать «концепцию оформления прав на
землю в жилой застройке, в том числе при приватизации квартир».
Данные требования констатируют с опозданием свершившийся факт, приватизация
жилищного фонда уже проводится в стране в течении 5-ти лет.
Ежегодно на работы по инвентаризации земель тратились значительные бюджетные
средства.
Только за один 1994 год, согласно «Закону об исполнении бюджета г.Москвы в 1994
году» от 7 февраля 1996 г. №3-11 (ТВ 96-11) расходы по инвентаризации земель составили
9246 млн.рублей.
Согласно решению, принятому на заседании Правительства Российской Федерации от
3 июля 1997 года (протокол N 10), и расширенной коллегии Госкомзема России от 4 июля
1997 г. существенным препятствием на пути земельной реформы является: [цитата]« п.2.3.
Ошибка целеполагания: изначальное понимание земельной реформы как части реформы
аграрной в индустриальной стране с преобладанием городского населения», данный вывод
был отражен в Приказе Госкомзема РФ от 09.07.1997 N 48 «Об очередных задачах
земельной реформы в России».
Кроме того, на протяжении 90-х годов на основании принятых на городском уровне
нормативных актов следует, что коммерческое использование городской земли, приобрело
для городской администрации основной интерес, при этом выявление ранее
зарегистрированных земельных участков и существующих землепользователей снижало бы
получение прибыли от земель, пущенных в коммерческий оборот, как не имеющие
первоначального назначения, учета и правообладателей. Так например соответствующие
намерения городской администрации содержались в Распоряжении мэра Москвы от
06.08.1991 N 80-РМ «О предоставлении правительству Москвы права заключения
договоров на землепользование» и в Распоряжениями вице-мэра Москвы от 02.03.92 г. N
110-РВМ «Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в
Москве»
В конце 90-х годов продолжается коммерческое использование московской земли, о чем
свидетельствует Постановление Правительства Москвы от 20.07.1999 N 670 «Об итогах
работы комплекса по экономической политике и имущественно - земельным
отношениям по привлечению ресурсов на финансирование городских программ в
первом полугодии 1999 года и о мерах по стабилизации финансовых поступлений в
бюджет и внебюджетные фонды».
Москомзем, не добившийся каких-либо значимых результатов по выявлению
землепользователей, в то же время превысил план по сбору арендных платежей. В бюджет
города за 6 месяцев 1999 г. было направлено 839,5 млн. рублей при плане 643,9 млн. рублей,
в фонды финансовых ресурсов административных округов направлено 166 млн. рублей при
плане 88 млн. рублей.
Единственное упоминание о наличии в столице каких-либо жилых зданий кроме
коммерческих объектов содержится только в Приложении 3 к вышеуказанному
Постановлению 20.07.1999 N 670 «Об итогах работы комплекса по экономической
политике и имущественно - земельным отношениям».
При этом на федеральном уровне, как в предыдущие годы, так и в 1997 году в ниже
цитируемом Постановлении Правительства РФ от 26.09.1997 N 1223 «Об утверждении
Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в
кондоминиумах» недвусмысленно указывалось на сохранение имеющихся прав
землепользователей.
При рассмотрении вопросов оформления прав на землю устанавливалось, что:
«Границы действующих землеотводов, а также земельных участков, находящихся в
собственности, бессрочном (постоянном) пользовании или арендуемых домовладельцами
или их организациями (жилищные, жилищно - строительные кооперативы, товарищества и
т.п.) до принятия настоящего Положения, не подлежат пересмотру, за исключением случаев,
предусмотренных действующим законодательством». Отдельно в этом документе
указывалось, какие действия требуется предпринять в случаях, если границы земельных
участков не были ранее установлены.
Однако в московской нормативной базе, включающей новое понятие кондоминиума,
как комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома с входящим в этот комплекс
земельным участком, в том числе в Постановлении Правительства Москвы от 29.08.2000
N 690 «О комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания
условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья»
игнорируется требование федерального законодательства по данным вопросам и
предлагается повсеместно заново предоставлять земельные участки. Так же, несмотря на
существующее законодательство предлагалось земельные участки, которые были
зарегистрированы вместе с домом, брать в аренду, как находящиеся в собственности города
(ст.1.2 Приложение 2 к Постановлению Правительства Москвы от 29.08.2000 N 690).
Очевидно, что московское законодательство в данных вопросах не следовало
федеральному.
Определенное количество печатных изданий, посвященных исследуемому вопросу,
зачастую содержат одни и те же ложные сведения, переходящие из издания в издание, что
затрудняет поиск нужной информации и не позволяет сделать выводы.
Так например в книге «Земля города Москвы» (Главархив 2007) в главе, посвященной
периоду с 1991 до 1999 года, земельная реформа начинается на 9 лет позже и почему-то на
городском уровне, Управление регулирования застройки и отвода земель (УРЗиОЗ)
расшифровывается приблизительно, по слуху, с грубым искажением названия и назначения
указанного органа, из чего можно сделать вывод, что лицо, готовившее данный материал
никогда не держало в руках ни одного документа указанного управления, поскольку на
фирменном бланке содержится полное наименование Управления регулирования застройки и
отвода земель, которое за время своей деятельности оформило значительную часть
земельных участков в Москве.
Следующий пример искажения информации – учебник для кадастровых инженеров
«Основы кадастра недвижимости» (2014 г., издательский центр Академия, издание 2-ое), в
котором на 23-ей странице содержится уклончивое высказывание: «Факт введения
государственного кадастра недвижимости с 1.03.2008 лишь завершил процесс поэтапного
реформирования бывшего государственного земельного кадастра, сформированного в
СССР», но прямо не указывается, что в городах СССР и РСФСР наличие кадастра было
невозможно, поскольку там действовала иная система учета.
Ложная информация о наличии земельного кадастра в СССР всю историю его
существования, в том числе в городах, может распространяться без умысла, но в результате
создается видимость непротиворечивости современной системы учета и её сопоставимости с
государственной системой учета недвижимости в СССР.
Ложное утверждение о наличие земельного кадастра в городах СССР не выдерживает
сравнения с содержащимися в Законе СССР от 13.12.1968 N 3401-VII «Об утверждении
Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик» предложениями о
необходимости установления «единой для Союза ССР системы государственного учета
земель, государственной регистрации землепользований и порядка ведения земельного
кадастра», а так же в Постановлениях 1977 года: Постановлением Совета министров
СССР от 10 июня 1977 г. N 501 «О порядке ведения государственного земельного
кадастра» и Постановлением Совет Министров РСФСР от 10 августа 1977 г. N 417 «О
порядке ведения государственного земельного кадастра», из которых следует, что
продолжается поиск подходов к данному вопросу и определения вида и состава необходимой
документации.
Последующий документ Постановление Правительства РФ от 25.08.1992 N 622,
названный вне прямой связи с его содержанием, «О совершенствовании ведения
государственного земельного кадастра в Российской Федерации» также предлагает
определить, какие могут потребоваться документы для создания кадастра в городах: «
Комитету по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве Российской
Федерации: в 1992 году разработать с участием заинтересованных министерств и ведомств и
утвердить перечень сведений, включаемых в земельно-кадастровую документацию»
При этом документы учета советских лет, которые согласно действующему
законодательству приравниваются к кадастровым паспортам сегодняшнего кадастра
недвижимости, в редких случаях выполнения закона попадают в базу кадастра. В ходе
регистрационных действий в качестве даты внесения сведений указывается дата выпуска
документа государственного учета советских лет.
1930-ые и 1950-ые годы, указанные в современных паспортах, как дата внесения в
кадастр, сбивает с толку граждан, не знающих, что таким образом «преобразуются»
документы учета советских лет при включении их в кадастр недвижимости.
Приватизация, начавшаяся в 1991 году, затронула подавляющее большинство граждан
страны и городского население в частности. При этом надо учитывать, что в городах
проживает около 80 % россиян.
В ходе начавшихся реформ и переучёта существующих землепользований не
предполагалось отрицания границ существующих имущественных комплексов как внутри
жилых кварталов, микрорайонов, так и предназначенных для общественного использования,
включая парки, скверы, улично-дорожную сеть и т.д..
Все перечисленные объекты были учтены действовавшей в городах РСФСР системой
государственного технического учета.
С 1925 года Декретом ВЦИК, СНК РСФСР от 13.04.1925 г. «Положение о
земельных распорядках в городах» устанавливалось: «Все земли и водные пространства в
пределах городской черты, в чьем бы ведении они ни находились, подлежат земельной
регистрации», которая возлагалась на органы исполнительных комитетов.
Вопреки иногда распространяющимся сведениям о неполноценности имущественного
учета в советской республике, это был подробнейшим образом сделанный государственный
информационный реестр, во всех городах действовавший как регистрирующий орган
административно-хозяйственного руководства (при Мосгорисполкоме, Ленгорисполкоме и
т.д.)
В подтверждение того, что Бюро технической инвентаризации с момента своего
учреждения, как орган государственной регистрации занималось в первую очередь
вопросами регистрации имущественных прав на земельные участки и здания, приводим
выдержку из «Инструкции о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных
и курортных поселках РСФСР» (утвержденной Народным комиссариатом коммунального
хозяйства РСФСР 25 декабря 1945 года, согласованной с Народным комиссариатом юстиции
РСФСР): «§ 2. Регистрация строений за владельцами по праву собственности или праву
застройки в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР распространяется на
весь домовый фонд этих населенных мест вне зависимости от того, в чьем ведении находятся
строения: местных Советов, государственных учреждений и предприятий, кооперативных и
других общественных организаций и частных лиц, за изъятиями, указанными в настоящей
Инструкции»,
«§ 5. Объектом регистрации является домовладение в целом с самостоятельным
земельным участком, под отдельным порядковым номером по улице, переулку, площади
независимо от числа совладельцев данного домовладения»,
«§ 7. Для составления реестров и регистрации строений за владельцами бюро
инвентаризации обязаны:
а) установить владельцев строений, на которые право собственности или право
застройки оформлено в установленном законом порядке;
б) выявить владельцев строений, не имеющих документов, удостоверяющих их право
собственности на строение, - для последующего определения правовой принадлежности
данного строения;
в) выявить строения бесхозяйные (ГК ст.68), выморочные (ГК ст.433) и
конфискованные(ГК ст.70) для передачи их в установленном законом порядке в
государственный фонд;
г) выявить строения, оставленные без надзора личными собственниками и
застройщиками, выехавшими из места постоянного жительства по условиям военного
времени и другим причинам, для установления за строениями необходимого надзора в целях
обеспечения их сохранности до возвращения законных владельцев;
д) выявить самовольно возведенные строения для принятия в отношении последних
мер, установленных Постановлением СНК РСФСР от 22 мая 1940 г. N 390 и к регистрации
их в соответствии с решением местных Советов по данному строению.»
«.§ 8. В этих целях бюро инвентаризации в своей работе по регистрации
предварительно обязаны:
а) истребовать и ознакомиться с документами, представляемыми учреждениями,
предприятиями, организациями и частными лицами, как основанием их права собственности
на строения или права застройки;»
«§ 14. Основными документами, устанавливающими право собственности на строения или
право застройки, являются:
а) акты о предоставлении земельных участков в бессрочное пользование для
капитального строительства и последующей эксплуатации, предусмотренные
Постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 1 августа 1932 г. «О предоставлении учреждениям,
предприятиям и организациям обобществленного сектора земельных участков для
строительства на праве бессрочного пользования»
Неслучайными кажутся оскорбительные заявления о необходимости сломать эту
систему учета недвижимости как «неполноценную конструкцию неполноценного
государства».
Ситуация проясняется после констатации того факта, что система бюро технической
инвентаризации в первую очередь выдавала документы о праве собственности на
недвижимость, праве пользования и т.д. и возобновляла их при утрате и учитывала все
земельные участки в пределах городской черты согласно действовавшим правилам вместе со
зданиями и сооружениями. Учитывались этой системой все инженерные объекты городской
инфраструктуры, имеющие самостоятельные здания вместе с выделенными для их
эксплуатации и постройки земельными участками.
В том числе БТИ учитывало объекты улично-дорожной сети, парки, скверы, земли
гаражей, земли жилых кварталов и микрорайонов (геодезированные и разделенные
практически повсеместно на отдельные участки отдельных жилых домов).
Задача по созданию новых государственных информационных ресурсов – Росреестра
и Кадастра – упиралась в первую очередь в необходимость перенести в них все сведения о
недвижимости, включая земельные участки, созданные за все предыдущие века и
зарегистрированные советской системой учета.
Для наполнения впервые созданных ресурсов – Росреестра и Кадастра сведениями,
содержащимися на протяжении всего советского периода только в органах государственного
технического учета, сведения (документы) передавались по объектам капитального
строительства до 1 января 2013 года организациями технической инвентаризации в рамках
централизованного информационного взаимодействия между государственными
учреждениями.
Возможности неумышленного или умышленного невнесения сведений об объектах
недвижимости, в том числе земельных участках, из советского учетного реестра в
сегодняшний Росреестр, при отсутствии строжайшего контроля открыло безграничные
возможности по расхищению недвижимости, созданной в СССР. Имитация «ничейности»
строений и «неразделенности» земель (участков) породило появление групп, претендующих
как на имущество, законодательно переданное гражданам, так и на земли общего
пользования.
При этом физические лица, правообладатели недвижимости, созданной и
зарегистрированной в советский период, были дискриминированы в праве подачи
документов самостоятельно, поскольку законодательством не была предусмотрена такая
возможность. Сведения о земельных участках, учтенных в составе жилых недвижимых
комплексов, а также о других учтенных земельных участках, в том числе землях
общественного пользования, имеют право передавать исключительно органы гос.власти (ст.
45 Закона о кадастр).
Органы кадастра предъявляют к физическим лицам требования предоставить
документы о праве, в то время как единственными документами о регистрации земельного
участка в составе жилого недвижимого комплекса являются документы органов
государственного технического учета, содержащие сведения (характеристики) об объекте
недвижимости, позволяющие определить его в качества индивидуально определенной вещи,
такие как: местоположение (адрес), площадь, границы - план в масштабе 1:500.
Все, что приватизировалось в ходе масштабнейшей приватизации начиная с 1991 года,
было внесено в документы государственной регистрации и учета. Граждане,
приватизировавшие объекты жилого фонда, по-прежнему не имеют на руках никаких
документов на право собственности, кроме документов на квартиру, при том, что сведения об
имущественных комплексах – зданиях со своими земельными участками – внесены только в
соответствующие документы государственного учета.
До тех пор, пока признавались условия, при которых из СССР-РСФСР возникло
сегодняшнее государство и началась приватизация, права граждан на имущество, возникшее
и зарегистрированное в советский период, признавались. Но уже второе десятилетие от
граждан для подтверждения своих прав при регистрации в органах кадастра и Росреестра
требуется предъявить документы о праве на эти объекты. Очевидно, что таких документов у
граждан быть не могло (так, например дом от предприятия или ведомства строился в ходе
выполнения договорных обязательств между государством и соответствующим
госпредприятием, ведомством, учреждением, кооперативом, но не между государством и
отдельным гражданином. Тем самым только безоговорочное и неукоснительное признание
имущественных договоров и вступивших в силу правоотношений, как в советский, так и в
переходный период, позволяет не допустить лишения большинства населения России
имущественных прав на объекты недвижимости, в том числе земельные участки, возникшие
и зарегистрированные в советский период.
Эти вопросы на какое-то время вышли из фокуса общественного внимания, что
породило опаснейший процесс пересмотра на практике основных имущественных прав
граждан.
Делигитимация сегодняшнего государства, возникшего на основе СССР (РСФСР),
повсеместно происходит в связи с отказом от признания действующих государственных
актов в регистрационной практике.
Возникли все предпосылки для постоянного роста социальных конфликтов, снизить
объем которых возможно только возобновлением брошенной задолго до своего завершения
регистрации в новых государственных реестрах (Росреестр, Кадастр) как частного, так и
общественного имущества .
Справочный материал к ссылке на стр.
Подходы к правовому регулированию (установленным правилам застройки,
землепользования и порядку землеустройства).
В советское время в г.Москве какое-либо строительство могло производиться только
на отведенном Мосгорисполкомом для этой цели земельном участке («Положение о
земельных распорядках в городах» 1925 г. (действовало до 1971 г.), «Правила о порядке
застройки города Москвы» (действовавшие с 1935 г. до 1988 г.).
Отвод земель (землеустроительные работы) производился только на основании
Решения Правительства. Москвы (Мосгорисполкома) о предоставлении земельного участка,
после утверждения проекта планировки (другие официальные термины: проект
распланирования, проект планировки и застройки) территории в рамках принятого
Генерального плана развития города.
Начиная с Декрета ВЦИК и СНК РСФСР от 04.10.1926 «Об обязанности для
городских поселений и поселков иметь планы и проекты планировки» Советское государство
осуществляло правовое регулирование градостроительной деятельности.
Действовавший до 1991 года Земельный кодекс РСФСР 1970 г., ранее Земельный
кодекс Р.С.Ф.С.Р. 1922 г., а также подзаконные акты такие, как Постановление Наркомзема
РСФСР, НКВД РСФСР от 18.07.1923 г. «Инструкция по применению постановления
Земельного Кодекса о городских землях» и др., устанавливали порядок землеустройства, по
которому должен производится отвод земли для целей предоставления земельных участков в
пользование.
Земельным Кодексом РСФСР 1922 года была введена система земельной регистрации
«Все земли и водные пространства в пределах городской черты, в чьем бы ведении
они ни находились, подлежат земельной регистрации», которая возлагалась на органы
исполнительных комитетов (Декрет ВЦИК, СНК РСФСР от 13.04.1925 г. «Положение о
земельных распорядках в городах»).
Земельная регистрация в городах РСФСР проводилась одновременно с регистрацией
прав на строения. На всем протяжении советского периода порядок регистрации определялся
сменяющими друг друга нормативными актами:
от «Правил о порядке, условиях и сроках использования государственных земельных
имуществ», утвержденных Декретом Совета Народных Комиссаров РСФСР в 1923 году,
и «Инструкции по производству регистрации земель в пределах городской черты»,
принятой Постановлением Экономического совещания РСФСР в 1926 году,
до «Инструкций о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и
курортных поселках» 1945 и 1968 годов
и «Инструкции о порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми
формами учетной документации» 1985 года, прекратившей свое действие в 1998 г., с
утверждением «Инструкции N37 о проведении учета жилищного фонда в Российской
Федерации», действующей в настоящий момент.
На основании вышеприведенного обзора можно сделать вывод о всестороннем
государственном регулировании отношений, связанных с земельной и жилищной
регистрацией, с градостроительной деятельностью и землеустройством.
| 
