Могут ли дать меньше комнат по реновации

По общему правилу дать меньше комнат по реновации нельзя. В равнозначной квартире количество комнат должно быть не меньше, чем в освобождаемой. Большая общая площадь, просторная кухня или широкий коридор не компенсируют недостающую комнату.

Но сначала проверьте, действительно ли изменилось число комнат по документам. Меньшая площадь одной из комнат, непривычная планировка или отсутствие отдельного помещения, которое семья использовала как спальню, — не всегда то же самое, что юридически меньшее количество комнат.

Количество комнат — самостоятельный критерий равнозначности

Статья 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации» требует, чтобы в предоставляемом жилом помещении жилая площадь и количество комнат были не меньше прежних, а общая площадь превышала площадь освобождаемой квартиры. Эти показатели действуют одновременно и не заменяют друг друга.

Например, собственнику или нанимателю двухкомнатной квартиры должны предложить квартиру как минимум с двумя комнатами. Если новая квартира заметно больше по общей площади, но по документам является однокомнатной, критерий количества комнат не соблюдён.

Для освобождаемой квартиры из четырёх и более комнат действует специальное правило части 26 статьи 7.3. Если город не может предоставить одно равнозначное помещение, собственнику или нанимателю могут предложить несколько жилых помещений, но только с его письменного согласия. Весь комплект проверяют в совокупности по требованиям части 2: суммарное количество комнат и жилая площадь не должны быть меньше прежних, а совокупная общая площадь должна превышать площадь старой квартиры. Одна из предложенных квартир при этом может иметь меньше комнат, чем освобождаемая, поэтому сравнивать её отдельно со старой квартирой неправильно.

Это правило не даёт семье права потребовать разделение одной квартиры на несколько по своему желанию. Оно применяется только при заявленной невозможности предоставить одно равнозначное помещение и наличии письменного согласия на несколько помещений.

Полная проверка включает не только комнаты. Общая и жилая площадь, расположение, благоустройство и отделка разобраны на странице о равнозначности квартиры по реновации. Здесь речь идёт только о числе комнат.

Проверьте, какие помещения указаны как комнаты

Для разговора с Департаментом городского имущества недостаточно посчитать двери на планировке. По статье 16 Жилищного кодекса РФ комната — часть квартиры, предназначенная для непосредственного проживания. Кухня, коридор, санузел, кладовая и другие вспомогательные помещения не становятся комнатами из-за своего размера или фактического использования.

Сравните обозначения помещений в технических документах на старую и новую квартиры. Для старой квартиры подойдут технический паспорт, поэтажный план и экспликация. По новой квартире проверяйте проект договора, поэтажный план и экспликацию, если они уже подготовлены. Запишите название и дату каждого документа, страницу или номер строки, где указано количество комнат.

Если семья превратила кладовую или проходное пространство старой квартиры в спальное место, само фактическое использование не увеличивает число комнат в документах. Обратная проблема тоже возможна: помещение выглядит как отдельная комната, но в документах обозначено иначе. Такое расхождение нужно не угадывать на осмотре, а письменно уточнять у ДГИ.

Меньшая отдельная комната не означает, что комнат стало меньше

Закон сравнивает общее количество комнат и суммарную жилую площадь. Он не обещает сохранить площадь каждой комнаты, её форму, расположение дверей или прежнюю планировку. Поэтому одна комната может стать меньше, хотя число комнат не изменилось и суммарная жилая площадь не уменьшилась.

Это важно для формулировки возражения. Фраза «в новой квартире комнаты меньше» может означать два разных случая:

• комнат стало меньше по документам — это прямое несоответствие одному из критериев равнозначности;
• число комнат сохранилось, но одна или несколько комнат стали теснее — тогда отдельно сравнивают суммарную жилую площадь и оценивают удобство планировки.

Не смешивайте эти основания в одном общем утверждении. Подробный порядок сверки всех показателей есть в чек-листе сравнения старой и предложенной квартир.

Если документов на новую квартиру не выдали

Обратитесь в центр информирования по переселению вашего дома и передайте письменный запрос, адресованный Департаменту городского имущества Москвы. Попросите назвать документ, на основании которого квартира указана как одно-, двух- или трёхкомнатная, и выдать его копию либо предоставить возможность ознакомиться с ним.

В запросе укажите адрес старой квартиры, адрес и номер предложенной квартиры, дату письма с предложением, номер проекта договора и дату осмотра, если он уже состоялся. На своей копии получите входящий номер и дату приёма или сохраните электронное подтверждение отправки. Устного ответа сотрудника недостаточно, если именно число комнат стало предметом несогласия.

Что написать, если предлагают меньше комнат

Возражение адресуйте ДГИ и стройте на сопоставимых документах. Укажите:

• сколько комнат зафиксировано в документах на освобождаемую квартиру;
• сколько комнат указано в документах на предложенную квартиру;
• названия, даты и реквизиты документов, из которых взяты сведения;
• ссылку на требование статьи 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации»;
• просьбу проверить предложение и предоставить письменный ответ по существу несоответствия.

Приложите копии технических документов, письма с предложением и проекта договора. Если обозначение помещения на плане не совпадает с экспликацией или проектом договора, перечислите каждое расхождение отдельно и попросите указать, какой документ ДГИ использовал при подборе квартиры.

Если старая квартира состоит из четырёх и более комнат, а вместо неё предлагают несколько помещений, дополнительно запросите письменное обоснование невозможности предоставить одно равнозначное помещение и документы на каждую предлагаемую квартиру. В таблице сложите количество комнат, жилую и общую площадь всех помещений, а затем проверьте остальные требования части 2. Отдельно изучите письменное согласие: в нём должны быть понятны само согласие на несколько помещений и характеристики предложения. Подпись об ознакомлении с документом не считайте согласием, пока не проверите содержание подписанного текста.

Пока ответ не получен, не подменяйте предметный спор устным отказом «квартира не нравится». Зафиксируйте несогласие письменно и не подписывайте документ о согласии с предложенной квартирой, содержание которого противоречит вашей позиции. Формы несогласия и возможные последствия разобраны в статье «Можно ли отказаться от предложенной квартиры».

Материал проверен 5 августа 2026 года.