Как сравнить старую и предложенную квартиры по реновации: чек-лист

Проверил эксперт: Станкевич Станислав Игоревич

Сравнивать старую и предложенную квартиры по реновации нужно не «на глаз», а по одинаковым показателям и документам. Сначала проверьте общую и жилую площадь, количество комнат, расположение и отделку. Затем отдельно оцените дефекты и то, насколько новая планировка удобна именно вашей семье.

Эти три группы нельзя смешивать. Несоответствие обязательным критериям — вопрос о равнозначности. Трещина, неработающая розетка или течь — дефекты. Неудобная форма комнаты, этаж или вид из окна могут быть для вас принципиальны, но сами по себе не доказывают нарушение правил реновации.

До осмотра соберите документы на обе квартиры

Проверка квартиры по реновации начинается до смотрового. Если у вас нет исходных цифр, в новой квартире вы сможете оценить только впечатление, а не соблюдение обязательных требований.

Для старой квартиры подготовьте выписку из ЕГРН и имеющиеся технические документы: поэтажный план, экспликацию или технический паспорт. Нанимателю стоит взять договор социального найма и технические документы на помещение. На новую квартиру понадобятся письмо с предложением, проект договора, а также поэтажный план и экспликация, если они уже подготовлены.

Если характеристик новой квартиры нет на руках, обратитесь в центр информирования по вашему дому. Попросите выдать копии или назвать документ, из которого взяты общая и жилая площадь, число комнат и точный адрес. Кадастровый номер тоже запишите, если он уже присвоен и указан в документах. При его отсутствии сверьте адрес, номер или обозначение квартиры, этаж и её положение на поэтажном плане. По вопросам предоставления квартиры и проекта договора в центре работает Департамент городского имущества Москвы. В запросе укажите оба адреса, дату и номер письма с предложением; сохраните отметку о приёме.

Чек-лист равнозначности: сравните пять обязательных показателей

Статья 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации» устанавливает критерии равнозначного жилого помещения. Их нужно проверять вместе: прохождение одного пункта не компенсирует нарушение другого.

Первоначальный текст постановления № 516-ПП не отражает все действующие требования. На дату проверки нужно учитывать изменения № 1465-ПП, № 470-ПП, № 1776-ПП и № 2355-ПП. Последнее из них принято 1 октября 2025 года.

Если в старой квартире четыре или более комнат

Для такой квартиры действует специальное правило. Если город сообщает, что не может предоставить одно равнозначное помещение, несколько жилых помещений могут предложить только с письменного согласия собственника или нанимателя. Попросите письменно обосновать отсутствие такой возможности и внимательно прочитайте текст согласия.

В этом сценарии не сравнивайте каждую новую квартиру со старой по отдельности. Проверьте совокупные жилую и общую площадь, общее количество комнат, а также расположение, благоустройство и отделку всех предложенных помещений. В совокупности они должны соответствовать всем критериям равнозначности. Это исключение не даёт семье права потребовать разделение одной квартиры на несколько по своему желанию.

Если предлагают другой район

Сначала сверьте районы обоих домов в границах, действовавших на 1 января 2017 года. Если город предлагает подходящее жильё в конкретном другом районе, проверьте отдельное письменное согласие именно на этот район: название документа, его дату, содержание и подпись. Не считайте подпись под письмом об ознакомлении согласием, пока не проверите содержание документа. Если границы района вызывают спор, попросите ДГИ письменно указать, к какому району относится каждый адрес по применяемым границам.

Подробные правила и исключения собраны на родительской странице о равнозначности квартиры по реновации. В самом чек-листе запишите не только цифру, но и документ, страницу или пункт, из которого она взята.

Не добавляйте балкон к общей площади

Цифры в разных документах могут отличаться из-за того, что в одной схеме указана площадь лоджии, а в другой — нет. По части 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ балконы, лоджии, веранды и террасы не входят в общую площадь жилого помещения.

Поэтому не сравнивайте общую площадь старой квартиры из выписки ЕГРН с «площадью с лоджией» из презентационной схемы. Возьмите одинаковый показатель из сопоставимых официальных документов.

На смотровом сверьте план с квартирой

Документы показывают заявленные характеристики, а осмотр — как квартира устроена фактически. Возьмите с собой план, рулетку или лазерный дальномер, телефон для фотографий и блокнот. Полный набор инструментов и проверок для осмотра есть в чек-листе для смотрового.

Для сравнения запишите:

• этаж, номер квартиры и её расположение на площадке;
• количество и форму комнат, кухни, прихожей, санузлов и подсобных помещений;
• размеры комнат, ширину проходов и дверных проёмов, если от них зависят мебель или доступность;
• наличие и размер балкона или лоджии, но в отдельной строке, не в общей площади;
• высоту подоконников, направление окон, расположение розеток и мест под технику;
• наличие ступеней, работу лифтов и удобство маршрута от входа в дом до квартиры.

Собственные замеры полезны, чтобы заметить расхождение или заранее понять, войдёт ли мебель. Но не заменяйте ими официальные сведения о площади. Если разница существенна, запишите место и способ замера, сфотографируйте процесс и попросите письменно проверить данные.

Дефекты записывайте отдельно от разницы в характеристиках

На этом шаге у вас уже есть сравнение площади, комнат и адреса. Теперь не подменяйте его общей фразой «квартира плохая». Повреждённую отделку, неработающую сантехнику, продувание из окон и другие недостатки внесите в акт осмотра и перечень дефектов.

Для каждого недостатка укажите комнату, элемент, проявление и номер фотографии. Не переносите сюда этаж, вид из окна или неудобную планировку: это не строительные дефекты.

Сделайте таблицу сравнения и отделите факты от пожеланий

После осмотра сведите всё в одну таблицу. Одна строка — одна характеристика. Это даёт намного более сильную основу для обращения, чем фраза «новая квартира хуже».

Дефекты вынесите в отдельный перечень. Тогда из итогового документа будет сразу видно, где нарушен критерий, где сведения нужно уточнить, а где речь идёт о личном удобстве.

Если показатели или документы не сходятся, подайте письменное возражение

Общей фразы «квартира меньше» недостаточно. В возражении укажите, какой именно показатель не сходится либо какого документа согласия нет или почему его содержание вызывает спор. Для числового расхождения приведите обе цифры и назовите документы, из которых они взяты. Приложите копии, фотографии и свой лист сравнения.

Возражение по характеристикам и проекту договора адресуйте в Департамент городского имущества Москвы. Передать его можно через центр информирования по вашему дому. Возьмите отметку о приёме или сохраните электронное подтверждение. Если проблема не в цифрах, а в дефектах, требование об их фиксации и устранении оформите отдельно.

Если обязательные критерии соблюдены, но квартира не подходит семье по планировке, этажу или другой фактической особенности, перейдите к инструкции «Предложенная квартира не устраивает». Там разделены дефекты, нарушения равнозначности и важные для семьи пожелания.

Материал проверен 5 августа 2026 года.