Налоги при реновации: получение квартиры, продажа и срок владения

При реновации важно разделять три события: получение квартиры от города, владение ею и продажу покупателю. Для первого предусмотрено специальное освобождение от НДФЛ. Во втором случае возникает вопрос ежегодного налога на имущество. При продаже проверяют срок владения и, если освобождения нет, рассчитывают НДФЛ. Один лишь адрес в реновационной новостройке не делает все эти операции безналоговыми.

Ниже — правила для московской программы по состоянию на 6 сентября 2026 года. Налоговый результат конкретной сделки зависит от основания приобретения, дат, расходов и состава собственников.

Нужно ли платить налог при получении квартиры

Пункт 41.1 статьи 217 НК РФ освобождает от НДФЛ доход, полученный в связи с московской реновацией: равноценное денежное возмещение либо квартиру или долю, предоставленную в собственность взамен освобождаемого жилья. Это правило относится к самому предоставлению по программе, а не к любой последующей сделке с квартирой.

Сохраните договор с городом и документы о передаче старого и нового жилья: по ним можно подтвердить основание предоставления. Покупка другой квартиры у частного продавца, даже в доме реновации, — самостоятельная сделка; она не превращает покупателя в переселенца по этому договору.

Как считать срок владения квартирой после реновации

Для участника московской программы пункт 2 статьи 217.1 НК РФ позволяет учитывать срок собственности на освобождённое жильё вместе со сроком собственности на предоставленное взамен. Новая запись в ЕГРН сама по себе не означает, что весь минимальный срок нужно ждать заново.

Отсчёт ведут по праву собственности, а не по прописке или фактическому проживанию. Соберите документы о возникновении и прекращении старого права, договор предоставления и сведения о регистрации нового. Не переносите срок прежнего владельца на покупателя, который позднее приобрёл готовую квартиру по обычному договору купли-продажи.

Отдельная льгота для семей с двумя и более детьми предусмотрена пунктом 2.1 той же статьи: она зависит не только от числа детей, но и от приобретения другого жилья в установленный период, площади или кадастровой стоимости, стоимости проданного объекта и наличия иной недвижимости. Сам факт переезда или рождения второго ребёнка не заменяет проверку совокупности условий.

Что изменило постановление Конституционного суда 2026 года

В постановлении КС РФ от 22 апреля 2026 года № 26-П рассмотрена жалоба собственницы из Лабытнанги, получившей квартиру взамен изъятой для муниципальных нужд. Это не дело о продаже квартиры московского переселенца. Суд подтвердил допустимость московского правила сложения сроков и признал неконституционным пробел для аналогичных случаев прекращения права по решению публичной власти вне этой программы.

До изменения закона установлен специальный порядок с условиями и исключением для признанного аварийным или непригодным жилья. Постановление не отменяет налог для всех продаж и не даёт автоматического пересмотра ранее исполненных налоговых обязательств других граждан. Для московского участника практический вывод прежний: подтвердить связь замены со старой квартирой и правильно определить срок.

Если минимальный срок ещё не истёк

Отсутствие освобождения по сроку не означает налог со всей цены без учёта расходов. Сначала определяют облагаемый доход: при обычной продаже действует проверка цены по правилам статьи 214.10 НК РФ, связанная с кадастровой стоимостью. Поэтому заниженная сумма в договоре не гарантирует уменьшения налога.

Затем проверяют вычет. Статья 220 НК РФ предусматривает для продажи жилья имущественный вычет в пределах 1 млн рублей за налоговый период либо уменьшение дохода на фактические документально подтверждённые расходы. Для реновации прямо названы расходы на приобретение освобождённого жилья и/или жилья, предоставленного взамен. Один и тот же доход нельзя одновременно уменьшить и на этот фиксированный вычет, и на те же расходы.

Для налогового резидента применяется шкала пункта 1.1 статьи 224 НК РФ: 13% в пределах 2,4 млн рублей соответствующей совокупности налоговых баз за год и 15% с превышения. Порог относится не к цене одной квартиры: состав учитываемых доходов определяет пункт 6 статьи 210 НК РФ. Для нерезидента этот расчёт нельзя применять автоматически.

Если была доплата, использован материнский капитал или выделены детские доли, нельзя ограничиться формулой «цена продажи минус вся доплата». Нужно установить расходы каждого продавца, источник средств и применимость вычетов. Индивидуальный пример расчёта для такого сочетания обстоятельств здесь не приведён: без договоров и отдельной правовой проверки он создавал бы ложную определённость. Условия самой сделки разобраны в материале о продаже полученной квартиры после докупки.

Когда нужна декларация и какие документы подготовить

Если продажа требует декларирования, общий срок подачи 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля следующего года по статье 229 НК РФ; уплаты рассчитанного налога — не позднее 15 июля следующего года по статье 228. Отдельно проверяют перенос срока с нерабочего дня. Не путайте год продажи с годом декларационной кампании.

Освобождённый доход можно не указывать в декларации. Есть и предусмотренное статьёй 229 исключение для доходов от продажи в пределах соответствующего имущественного вычета. Но нулевая сумма налога после учёта расходов сама по себе не отменяет обязанность подать декларацию.

Перед заполнением подготовьте договор продажи, подтверждение получения денег, документы на старую квартиру, договор с городом, регистрационные сведения по обоим объектам и подтверждения заявляемых расходов. Для электронного взаимодействия ФНС направляет в личный кабинет налогоплательщика: он требует авторизации, а не является общедоступным калькулятором личной сделки.

Налог на имущество после переезда — отдельная проверка

Ежегодный налог за владение квартирой не рассчитывают по правилам НДФЛ при её продаже. ФНС разъясняет порядок налога на имущество: учитываются кадастровая стоимость, ставка, доля, период собственности и применимые льготы. Для квартиры предусмотрено уменьшение базы на кадастровую стоимость 20 м² её площади. Это не обещание бесплатных метров при покупке и не вычет из цены продажи.

В первом уведомлении после переезда сверьте оба адреса и кадастровых номера, месяцы владения, доли и льготы. Наличие в нём старой квартиры ещё не доказывает ошибку: налог может относиться к периоду до прекращения права. Срок собственности на старую квартиру, учитываемый для НДФЛ, не переносит её кадастровую стоимость на новую.

Если льгота или сведения об объекте не учтены, на странице ФНС описаны обращение за льготой и заявление о перерасчёте с подтверждающими документами. Не ограничивайтесь сравнением итоговой суммы со старой квитанцией: сначала определите, какой объект, период и основание начисления проверяете.

Общий раздел «Покупка и продажа квартир по реновации» готовится к публикации. Здесь разобраны налоговые последствия; правовую возможность продажи и состав участников сделки проверяют отдельно.