Можно ли сдавать квартиру по реновации внаём

Сдавать квартиру по реновации внаём можно, если она принадлежит вам и право распоряжения ею не ограничено. Но сначала нужно понять, о каком объекте идёт речь: о старой квартире до передачи городу или о новой квартире после регистрации права. Для жилья по социальному найму действует не обычная сдача собственником, а отдельный порядок поднайма.

Участие дома в программе само по себе не запрещает договор найма. Риск возникает, когда срок и условия договора не согласованы со стадией переселения, а нанимателю не сообщили, что собственник должен освободить старую квартиру.

Сначала определите право на квартиру и стадию переселения

Сверьте стадию конкретного дома на официальной карте реновации. Общий этап программы не равен дате переезда вашей семьи. Если уже выдано предложение, ориентируйтесь на свои уведомления, договор и акты, а не на срок из объявления о сдаче квартиры.

Если вы сдаёте собственную квартиру

Статья 209 ГК РФ позволяет собственнику передавать другим лицам право пользования имуществом, если это не противоречит закону и не нарушает чужие права. Для жилого помещения с гражданином заключается договор найма. Он должен быть письменным по статье 674 ГК РФ.

В договоре укажите точный адрес и объект, срок, плату, обеспечительный платёж, состав проживающих, порядок оплаты коммунальных услуг, состояние квартиры, имущество и условия возврата. Акт передачи с фотографиями и показаниями счётчиков помогает отделить старые недостатки от повреждений, возникших во время найма.

Если договор заключён на срок не менее года, возникающее обременение подлежит государственной регистрации. По статье 51 Закона № 218-ФЗ заявление сторон нужно подать не позднее одного месяца со дня заключения договора. Документы можно передать через МФЦ или в электронной форме по правилам Росреестра; заранее уточните состав документов и требования к электронной подписи. Договор на одиннадцать месяцев не отменяет обязанности платить налог с полученного дохода.

Как учесть предстоящее переселение

До подписания сообщите нанимателю, что дом включён в программу и на какой стадии находится оформление. Не обещайте конкретную новую квартиру, если город её ещё не предложил, и не скрывайте уже полученное уведомление или срок освобождения старого жилья.

• Не считайте начало переселения автоматическим основанием прекратить найм в одностороннем порядке.
• Если приходит предложение или проект договора с городом, письменно уведомите нанимателя и предложите согласовать дальнейший срок. Само уведомление договор найма не прекращает.
• Изменение срока, расторжение и возврат обеспечительного платежа оформляйте письменным соглашением. Если согласия нет, действуйте только по основанию и процедуре, которые допускает закон; не меняйте замки и не выносите вещи нанимателя самостоятельно.
• Передавайте нанимателю только те ключи и помещения, которыми вправе распоряжаться на дату акта.

Статья 675 ГК РФ по общему правилу сохраняет договор найма при переходе права собственности: новый собственник становится наймодателем. Для реновации действует и специальная статья 7.3 Закона РФ № 4802-1: договор с городом содержит срок передачи старого жилья, лица с правом пользования старой квартирой утрачивают его после заключения реновационного договора и приобретают право пользования предоставленным жильём на тех же условиях; зарегистрированные ограничения и обременения переходят на новый объект одновременно с регистрацией прав. Поэтому нельзя обещать ни автоматическое прекращение найма, ни сохранение проживания по старому адресу. До сдачи квартиры на переходном этапе сопоставьте договор найма, выписку ЕГРН и проект договора с городом; если документы уже выданы, последствия для конкретного нанимателя требуют индивидуальной правовой проверки.

Если индивидуальное оформление уже началось, направьте вопрос о сроке передачи старой квартиры в электронную приёмную Правительства Москвы, выбрав Департамент городского имущества. Укажите старый адрес, даты полученных документов и срок договора найма. Ответ ведомства не изменяет договор с нанимателем автоматически, но позволяет не строить его на неверной дате.

Когда можно сдавать новую квартиру

До передачи новой квартиры внаём подтвердите зарегистрированное право именно на неё. Смотровой документ, ключи или подписанный акт без проверки ЕГРН не заменяют право собственности. Если квартира заложена, прочитайте договор с банком и выясните, требуется ли согласование найма в вашей ситуации.

Осмотрите отделку и инженерные системы до заселения нанимателя. Недостатки, которые существовали при передаче от города, зафиксируйте отдельно. Не перекладывайте на нанимателя обязанность доказывать, что протечка, неисправное окно или повреждение отделки возникли до его въезда.

Право пользования новой квартирой и регистрация по месту жительства — разные вопросы. Состав проживающих, возможность временной регистрации и обязанность освободить помещение после окончания договора лучше согласовать письменно до передачи ключей.

Если квартира предоставлена по социальному найму

Наниматель муниципального жилья не сдаёт его как собственник. Для поднайма действует статья 76 ЖК РФ: нужны письменное согласие наймодателя и совместно проживающих членов семьи; для всей квартиры также требуется временный выезд нанимателя. Закон устанавливает дополнительные ограничения по площади и отдельные требования для коммунальной квартиры.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права на муниципальное жильё, а ответственным перед наймодателем остаётся наниматель. Реновация не отменяет эти правила. До поднайма новой квартиры дождитесь оформления соответствующего договора социального найма и запросите письменное согласие у наймодателя, указанного в этом договоре. Если наймодателем выступает Департамент городского имущества Москвы, направьте запрос через электронную приёмную: приложите адрес, реквизиты договора социального найма, предполагаемый срок поднайма и сведения о проживающих.

Не забудьте о налоге с дохода

ФНС указывает, что доход от сдачи недвижимости облагается налогом. Налоговый резидент при обычном порядке применяет действующую прогрессивную шкалу НДФЛ; для нерезидента официальный материал ФНС указывает ставку 30%. Если налог не удерживает налоговый агент, декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а налог уплачивают до 15 июля.

Налог на профессиональный доход можно применять к доходу от сдачи жилой квартиры, пока доход за календарный год не превышает 2,4 млн рублей и у владельца нет работников по трудовым договорам; до выбора режима проверьте и остальные ограничения. До первого платежа зарегистрируйтесь через приложение «Мой налог» или сервис ФНС, а по каждому поступлению формируйте чек. Ставка составляет 4% при расчётах с физическими лицами и 6% — с организациями или ИП. Сохраняйте договор, акты и подтверждения расчётов. Название «квартира по реновации» не создаёт отдельной налоговой льготы для найма.

Другие вопросы покупки, продажи и использования жилья собраны в разделе «Покупка и продажа квартир по реновации», который готовится к публикации. Материал актуален на 6 сентября 2026 года.