28 января 2020 года фракция КПРФ в Московской городской Думе провела Круглый стол «Земельный вопрос в городе Москве: права граждан и дефекты имущественного учета».
В обсуждении приняли участие депутаты МГД, Советов депутатов муниципальных образований Москвы, представители общественных организаций, Советов многоквартирных домов, инициативных групп граждан, юристы, общественные деятели, специалисты и др. граждане.
В заседании круглого стала со стороны приглашенных руководителей Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр РФ) и Управления по городу Москве Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии приняли участие:
Приглашенные руководители Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы и Департамента городского имущества на круглый стол не прибыли, представителей не направили.
Целью Круглого стола является анализ причин, приведших к отсутствию регистрации большинства земельных участков многоквартирных домов в Москве в государственных имущественных реестрах, причин несоответствия государственных имущественных реестров (кадастр недвижимости) требованиям полноты и достоверности, а также рассмотрение проблем, возникающих у собственников многоквартирных домов, в связи с указанными дефектами государственных реестров.
На Круглом столе поднимались вопросы:
– проблемы на пути регистрации собственниками помещений и зданий земельных участков многоквартирных домов, в том числе по причине отсутствия взаимодействия различных органов власти, использования противоречивых, взаимоисключающих нормативных, подзаконных и др. правовых актов.
На круглом столе были заслушаны доклады и рассмотрены документы, которые являются доказательством представленных фактов и обстоятельств.
Участники круглого стола пришли к следующим выводам.
В основе нынешнего государства и перехода от СССР-РСФСР к РФ, лежит единый для всех сторон договор – приватизация недвижимости в любой форме, от квартир, зданий, земельных участков до крупных промышленных предприятий. В настоящее время мы становимся свидетелями очередного этапа давно начатого пути к нарушению общественного договора.
В 1991 году законодательством о приватизации жилых помещений и Земельным кодексом устанавливалась передача собственникам жилых помещений земельных участков, на которых располагались жилые дома.
В СССР -РСФСР действовала хорошо организованная система регистрации земельных участков, без которых любое строительство в городах считалось преступлением, при этом участки предоставлялись на все время существования жилых зданий. Земельные участки в городах регистрировались в составе домовладения (здания и земельного участка) в государственных органах учета - Бюро технической инвентаризации.
Для реализации федеральной земельной реформы в 1991 году Москве был создан Московский земельный Комитет, на который были возложены обязанности провести инвентаризацию земель, за исключением сельскохозяйственных, произвести учет всех фактов использования земельных участков, вне зависимости от ведомственной принадлежности и характера использования участков, выявить всех имеющихся в Москве землепользователей, собрать базу земельных документов для будущего кадастра, включая постановления, решения бывшего Мосгорисполкома, государственные Акты о предоставлении участков, сведения из ГорБТИ и др.
В тоже время, Правительство Москвы в 1992 г. издало распоряжение о том, что основной формой землепользования в Москве будет являться коммерческая аренда. Выбирая между коммерческой арендой и передачей земли в собственность владельцам помещений, Правительство Москвы сделало ставку на коммерческую аренду.
Каждый год Московский земельный комитет на сбор и перенос сведений о земельных участках и землепользователях, в том числе многоквартирных домов, в базу создающегося впервые в истории страны кадастра, получал миллиардное финансирование, а после деноминации денег в 1998 - миллионное финансирование, согласно московским законам о бюджете города. Например, только в 1994 году Москомземом было израсходовано на выявление правообладателей земельных участков более 9 млрд. руб. Однако за 20 лет ведения данной работы земельный орган Правительства Москвы возложенную на него задачу не выполнил, фактически имитировал учет правообладателей, растратив полученные средства, многократно достаточные для осуществления такого учета.
Проводимые на территории Москвы с 2004 года до сегодняшнего дня повторные действия по межеванию жилых кварталов (т.н. «перемежевание»), по сути направлены на изменение размеров имущества, приватизированного гражданами, начиная с 1991 года.
Эти действия осуществляются в обход механизмов, предусмотренных законодательством РФ, и одновременно направлены на отрицание полномочий госорганов советских лет, в том числе отрицание форм государственных бланков, документов, печатей (недопустимые при условии континуитета и правопреемственности РФ по отношению к СССР), непризнание в том числе тех имущественных прав, которые были зарегистрированы в советский период и на объекты, которые были созданы в советский период и перешли в рамках приватизации к гражданам.
Отдельные случаи защиты своей земли от захвата и уплотнительной застройки, при которых москвичи вынуждены использовать все доступные способы защиты, в том числе документы на незаконное перемежевание кварталов, не должно являться основанием для помощи застройщикам для захвата недвижимости, введения в заблуждение и распространения ложных сведений о том, что перемежевание не влияет на первенство права и не ставит переход права на недвижимость (приватизацию) под сомнение.
Межевание - перемежевание ранее застроенных кварталов – юридическая мистификация. Приватизированная один раз недвижимость не может быть повторно (вторично) предоставлена тому же лицу. Земельные участки многоквартирных домов существовали только в комплексе со зданием, в составе домовладений.
Приватизация одного и того же объекта недвижимости может быть произведена только один раз. Повторное предоставление земельного участка ставит под сомнение первую сделку (приватизацию недвижимости), в тоже время вторая сделка (получение права на земельный участок после проведения кадастрового учета по современному проекту межевания) может быть в любой момент признана ничтожной.
Однако, за прошедшие годы застройщики добились большого успеха в распространении среди граждан информации о пользе мошенничества со столичными землями, выдавая так называемое перемежевание, за единственное основание возникновения права на недвижимость.
Под влиянием распространяемых заблуждений граждане направляются в сторону ложного решения проблемы, выстраиваются в очередь к региональным властям в качестве просителей недвижимости, которая уже была предоставлена им федеральными законами и указами президента РФ, способствуя наполнению кадастра недвижимости ложными сведениями.
Кроме того, перемежевание земельных участков используется в качестве инструмента легитимизации ранее допущенных нарушений закона, например, уплотнительной застройки жилых кварталов, застройки земельных участках парков, скверов и т.п..
Участники Круглого стола пришли к выводу, что существующий государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в отношении объектов недвижимости, расположенных в городе Москве, не является ни полным, ни достоверным, в связи с чем не может использоваться органами исполнительной власти, как источник полных и достоверных сведений об объектах недвижимости, во избежание нанесения ущерба гражданам, обществу и государству, а также во избежание участия указанных органов и частных лиц в перераспределении чужой недвижимости.
Согласно ч.5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" «Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права». Положениями Земельного, Градостроительного Кодексов РФ и др. федеральных законов, а также многочисленными нормативным актам субъектов Федерации предусмотрено использовать кадастр недвижимости как единственный источник сведений о правах и объектах недвижимости, как полный и достоверный ресурс для образования и предоставления органами власти земельных участков под различное использование, в том числе для нового строительства и др..
Таким образом, физические и юридические лица несут риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с несвоевременным обращением или необращением в орган регистрации прав.
Кадастр недвижимости по принципу своего формирования (добровольно-заявительному характеру внесения сведений, предусмотренному для различных категорий объектов (ст.14 №218-ФЗ от 13.07.2017)) и соответственно — по своему содержанию, не отвечает требованиям полноты и достоверности. Также права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона, ранее возникшие права, и сведения о ранее учтенных объектах недвижимости, в том числе земельных участках, либо вносятся в кадастр по желанию их обладателей, либо в результате установленного законом события.
Однако сведения о ранее учтенных земельных участках многоквартирных домов Москвы не были внесены в кадастр органами исполнительной власти, а в настоящий момент, внесение таких сведений для собственников помещений максимально затруднено.
В связи с этим, использование кадастра недвижимости в качестве единственного доказательства зарегистрированного права и существования объекта недвижимости неправомерно и вместо цели правовой определенности служит инструментом незаконных изъятий и распоряжений имуществом правообладателей земельных участков.
Также, по мнению участников Круглого стола, не является достоверным государственным ресурсом разработанные на основании неполного и недостоверного государственного кадастра недвижимости Правила Землепользования и Застройки (ПЗЗ) города Москвы (Постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП), в связи с тем, что установленные этим Постановлением (п.3.3.2 Книги 1 Правил) виды использования тысяч земельных участков, в границах которых расположены многоквартирные жилые дома, не соответствуют действительному использованию земельных участков (так как в ЕГРН вид использования участка – не эксплуатация многоквартирного дома, а присвоенное участку постороннее назначение).
Кроме этого, в результате принятия указанных Правил, вид использования земельных участков десятков тысяч многоквартирных домов, ранее построенных в Москве на законных основаниях, вообще не может быть установлен (внесен в ЕГРН), поскольку сведения о предоставленных и ранее учтенных земельных участках этих домов не внесены в кадастр, а жилые кварталы, в которых размещены эти дома, включены Правилами в территориальные зоны сохраняемого землепользования (фактическое использование - индекс "Ф"), виды разрешенного использования земельных участков в которых устанавливаются исключительно на основании сведений об участках в кадастре (ЕГРН).
В результате желания органов исполнительной власти Москвы и органов Росреестра применить к ранее возникшим правоотношениям новые нормативные акты, собственников многоквартирных домов вынуждают выбирать вид использования своих участков так, как будто он не был установлен перед строительством жилых зданий. Несмотря на то, что в соответствии с ч.11 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору».
Вместо использования государственных документов незаконно требуют от собственников проведения общих собраний для выбора вида разрешенного использования участка и внесения изменений в Правила землепользования и застройки, в том числе для исключения пересечений границ участков и территориальных зон.
В связи с внесением в ПЗЗ границ территориальных зон на основании недостоверных данных кадастра недвижимости (ЕГРН) во многих случаях границы зон и границы участков многоквартирных домов пересекаются, что препятствует постановке таких земельных участков на кадастровый учет и уточнению границ участков.
В связи с вышеизложенным, участники Круглого стола
приняли следующие решения:
2. Направить обращение в федеральные органы исполнительной власти с целью инициировать ревизию кадастра недвижимости (ЕГРН).
3. Направить обращение в федеральные органы исполнительной власти с целью пересмотра инструкций росреестра (кадастра) для предоставления собственникам недвижимости возможности действовать в заявительном порядке в отношении ранее учтенных объектов общедолевой собственности (земельных участков).
3. Направить обращение в федеральные органы исполнительной власти и прокуратуры для приведения Правил землепользования и застройки Москвы (ПЗЗ) в соответствие с федеральным законодательством, Единым государственным реестром недвижимости (ЕГРН), а также для понуждения к внесению в ПЗЗ границ и видов использования ранее учтенных земельных участков существующих, законно построенных жилых зданий, гаражных объектов, особо охраняемых природных территорий города, объектов природного комплекса столицы, парков, скверов и др.
| 
