Житель Москвы: А что обозначает буква «Ф» на всех картах? Территориальная зона, вид разрешенного использования, максимальная высота, плотность, застроенность земельного участка – везде «ф»?
Сотрудник Москомархитектуры: «Ф» - это «Фсе что угодно.»
Из диалога на экспозиции публичных слушаний по ПЗЗ
В Москве подходят к концу публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки (ПЗЗ). До 29 декабря включительно в префектурах административных округов принимаются замечания и предложения по проекту.
Оглавление:
Что такое ПЗЗ и как они должны выглядеть.
Что представляет из себя документ, который правительство Собянина пытается выдать за «проект ПЗЗ», и чем он угрожает москвичам.
Что делать.
Что такое ПЗЗ и как они должны выглядеть.
Правила землепользования и застройки – документ, в котором для каждого земельного участка указывается:
1) территориальная зона, в которой этот участок находится,
2) функциональное назначение участка (какого типа объекты могут располагаться на этом участке),
3) максимальная высота застройки,
4) максимальная плотность застройки (сумма площадей всех этажей всех размещенных на участке зданий, поделенная на площадь участка),
5) максимальная застроенность земельного участка (какой процент площади земельного участка занят зданиями)
При этом все параметры, которые должны присутствовать в ПЗЗ, жестко регламентированы действующим законодательством.
Территориальные зоны:
Список территориальных зон установлен статьей 35 Градостроительного кодекса РФ. Территориальные зоны бывают: «жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов».
Статья 35 Градкодекса РФ допускает установку местными органами власти иных территориальных зон, но только в дополнение ко всем вышеперечисленным зонам, а не вместо них, - в том случае, если у региона есть какие-то особенности и названных выше зон ему не хватает.
Виды разрешенного использования.
В Российской Федерации есть ровно один орган, который уполномочен устанавливать список видов разрешенного использования (ВРИ). Это министерство экономического развития (Минэконоразвития). Этот орган установил список видов разрешенного использования приказом № 540 от 1 сентября 2014 года. В списке для каждого ВРИ указаны наименование, описание и числовой код. Например, ВРИ 2.6. имеет наименование «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» и описание «Размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир); благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок; размещение подземных гаражей и наземных автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома».
С момента вступления силу приказа № 540 (это произошло чуть позже его принятия, в 2014 году) никто, кроме самого Минэкономразвития, не уполномочен вносить изменения в список видов разрешенного использования. Никакое лицо или орган (кроме Минэконоразвития) не уполномочены ни уточнять список видов разрешенного испльзования, ни изменять его, ни тем более – вводить какие-то новые ВРИ.
Максимальная высота, плотность и застроенность земельного участка
Максимально допустимые высота, плотность, высотность и застроенность земельного участка, как и любые числовые параметры, должны выражаться в цифрах.
Например, высота – 25 (м), плотность – 10 (т.е. 10 000 кв.м./га), застроенность – 30 (30 % площади земельного участка).
Также в обязательном порядке в правила землепользования и застройки включается информация о зонах с особыми условиями использования территорий: охранных зонах, санитарно-защитных зонах, зонах охраны объектов культурного наследия, водоохранных зонах, зонах затопления, подтопления, зонах санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, и других.
Разумеется, все значения описанных выше параметров (территориальные зоны, виды разрешенного использования, максимальная высота, плотность, застроенность земельного участка) не должны нарушать существующие законодательные ограничения – правила градостроительства, нормы охраны природы, объектов культурного наследия, требования санитарной охраны, геологические требования и т.д.
Таким образом, правила землепользования и застройки - это очень важный, нужный и полезный документ. Но только в том случае, если он отвечает двум условиям:
1) он соответствует требованиям закона (то есть все буквы и цифры написаны так, как это установлено действующим законодательством, а не в свободной форме, допускающей любую трактовку на усмотрение чиновника),
2) в нем содержатся только те параметры, которые устраивают местных жителей.
Что представляет из себя документ, который правительство Собянина пытается выдать за «проект ПЗЗ», и чем он угрожает москвичам.
Документ, представленный правительством Москвы на публичные слушания под названием «проект правил землепользования и застройки города Москвы» («Проект ПЗЗ»), не отвечает ни одному из этих критериев. Это разрозненный набор текстов и карт, который вообще не является правилами землепользования и застройки.
Пройдемся по пунктам.
Территориальные зоны
В «Проекте ПЗЗ» Собянина нет ни одной территориальной зоны, установленной Градостроительным кодексом РФ. Нет ни жилых, ни производственных зон, ни зон рекреационного назначения, ни зон особо охраняемых территорий. В нем есть ровно две, придуманных чиновниками правительства Москвы, зоны: зона «Н» (крайне небольшой процент территории города, для которой градостроительные регламенты не установлены), и «Ф» - подавляющая часть территории Москвы.
«Ф» декларируется как «фактическое использование», но что это за «фактическое использование», кто его будет определять, как узнать конкретное значение – нигде не написано. То есть конкретное значение остается на полное усмотрение чиновников.
Виды разрешенного использования
Виды разрешенного использования, установленные приказом Минэкономразвития № 540, в собянинском «Проекте ПЗЗ» определены примерно для 5% территории Москвы. При этом в подавляющем большинстве случаев установка данных конкретных видов разрешенного использования для данных территорий сама по себе незаконна и вызывает массовый протест жителей.
Например, строительство высотных жилых домов рядом с Введенским кладбищем и рядом с домом 11 к. 2 по Лефортовскому валу в Лефортово, строительство церкви на месте единственного скверика и единственной спортивной площадки в плотноз астроенном и густонаселенном жилом квартале на Таможенном проезде.
Остальные 95% территории города заняты выдуманными Собяниным и его подчиненными видами разрешенного использования.
При этом подавляющую часть города занимает вид разрешенного использования «Ф» - по фактическому положению. Его второе, выдуманное Собяниным название, - «использования для нужд населенного пункта»
Это «фактическое положение» в реальности может определяться по полному усмотрению чиновника. Например, сегодня «фактическим положением» является функционирование детского сада. А завтра детский сад закрывают, чиновники своим решением переводят землю под высотное коммерческое строительство, и «фактическим положением» становится уже высотный жилой дом или псевдогостиница-аппартаменты – то есть тот же жилой дом, но без социальной инфраструктуры.
Высота, плотность и застроенность земельного участка
С этими параметрами ситуация примерно такая же, как с видами разрешенного использования. Для 10-15% территории города установлены числовые параметры, зачастую в несколько раз превышающие допустимые значения. Например, уже упомянутое выше строительство высотных жилых домов рядом с Введенским кладбищем – в зоне охраняемого природного ландшафта, где федеральным законом об объектах культурного наследия в принципе запрещено строительство выше 2 этажей. Или застройка промзоны Серп и молот коммерческими жилыми домами высотой более 100 м.
Для остальных 85-90% территории города значения переменных «максимальная высота, плотность и застроенность земельного участка» определяются вездесущей буквой Ф. Не цифрами, как это должно быть, а буквой Ф.
Что в случае утверждения правил даст чиновникам возможность определять значения всех этих параметров по своему усмотрению. Сегодня «Ф» - 8 метров, а завтра – 108. И все «по закону».
Зоны с особыми условиями использования.
Тут все еще проще и циничнее. Некоторые зоны с особыми условиями использования, жестко ограничивающие параметры застройки, в ПЗЗ просто не включены. Вообще.
Например, защитные зоны объектов культурного наследия – территории на расстоянии 100 метров от отдельных памятников и 150 метров от ансамблей, на которых запрещено любое новое строительство. Они в собянинском «Проекте ПЗЗ» отсутствуют как класс.
Передача около 40000 земельных участков многоквартирных жилых домов (частной собственности) и почти всех парков, скверов и других озелененных территорий под коммерческую застройку
.
В описательной части собянинского «Проекта ПЗЗ» спрятаны фантастические по цинизму и наглости положения. Собянин присваивает себе право забрать у москвичей земельные участки многоквартирных жилых домов, принадлежащие им на праве частной собственности, и почти все парки, и использовать их по своему усмотрению – для передачи девелоперам под коммерческую застройку.
Вкратце дело обстоит так. В советское время вся территория Москвы была разделена на земельные участки. В число этих участков входили участки парков, скверов и других озелененных территорий – земельные участки общего пользования (то есть земли, право пользования которых в рекреационных целях имеют все граждане Российской Федерации), а также земельные участки, которые выделялись для строительства многоквартирных жилых домов (в Москве - около 40 000 участков). В соответствии с Жилищными кодексом и иными законами, земельные участки, выделенные в советское время для строительства жилых домов, после распада СССР вошли в состав общедолевого имущества, принадлежащего на правах общедолевой собствености собственникам помещений в многоквартирных жилых домах (квартир, комнат, нежилых помещений). Границы этих земельных участков были установлены в процессе подготовки документов для строительства этих домов и изменению не подлежат.
Никакого перемежевания границ этих земельных участков не требуется, изменение границ участков не допускается, участки принадлежат собственникам помещений в жилых домах автоматически, оформление каких-либо специальных документов для этого не требуется.
Но дело в том, что в советское время единого реестра земельных участков, да и вообще недвижимости, не было. Инфомация о земельных участках жилых домов хранилась в разрозненных БТИ в бумажном виде. Начиная с 90-х годов было принято несколько (3 или 4) госпрограмм по переносу этой информации в единый электронный кадастр. На них были выделены бюджетные деньги. Бюджетные деньги намеренно разворовали, информацию в единый кадастр не перенесли, и теперь правительство Москвы упорно делает вид, что земельных участков парков и многоквартирных жилых домов в Москве не существует. Это фантасмагорическое по наглости и стоимости мошенничество. Так, стоимость одного среднего по размеру земельного участка многоквартирного жилого дома в районе Сокол составляет 1 000 000 000 рублей. ОДИН МИЛЛИАРД РУБЛЕЙ. И это только один участок.
В собянинском проекте ПЗЗ черным по белому написано, что для многоквартирных жилых домов, земельные участки которых отсутствуют в кадастре, земельный участок определяется как земля под самим домом, по внешним стенам, а все остальное передается «на нужды населенного пункта». То есть на использование по усмотрению чиновников, на практике, как мы понимаем, под тотальную высотную застройку.
Дополнительный бонус: если сейчас во многих случаях при выделении земли для строительства проводятся публичные слушания, то после утверждения собянинского «проекта ПЗЗ» эти слушания проводиться не будут. По закону, параметры ПЗЗ автоматически переносятся в разрешительные документы для строительства.
А если в ПЗЗ в качестве параметров написано «Ф»? Что в этом случае будет перенесено в градостроительные документы? Все, что угодно, в зависимости от размеров кошелька застройщиков и аппетитов чиновников
Итак, каков будет результат принятия собянинского «проекта ПЗЗ»:
1) легализация тысяч незаконно построенных объектов
2) легализация десятков тысяч строительных документов для незаконных строек
3) в том числе – легализация докуменов для сотен незаконных строек, которые уже были отменены под давлением москвичей
4) полное отстранение москвичей от влияния на принятие градостроительных решений
5) легализация возможности бесконтрольной застройки вообще всех территорий, не занятых зданиями: дворов, парков, скверов, территорий школ, детских садов, больниц. Вообще всех.
На кону огромные деньги, поэтому чиновники правительства Москвы не останавливаются перед любыми нарушениями. Процедура публичных слушаний по ПЗЗ проводится с фантастическим, превышающим все ранее известные случаи количество махинаций.
В нарушение закона голоса за проект ПЗЗ собираются через интернет, что делает невозможным проверку их подлинности и открывает безграничный простор для махинаций, как со стороны чиновников, так и со стороны застройщиков. На собрание участников публичных слушаний массово пригоняли советников глав управ, бюджетников и проплаченную массовку, не пуская на них настоящих жителей. Префектуры административных округов, куда жители могут до 29 декабря сдать предложения и замечания по слушаниям, под разными предлогами отказываются принимать заявления против проекта ПЗЗ.
ЧТО НЕОБХОДИМО СДЕЛАТЬ КАЖДОМУ:
1) распечатать подписные листы - https://clck.ru/AQow2
для жителей Лефортово разработан специальный подписной лист, в который включено требование отменить планы по незаконной застройке района - https://clck.ru/AQowf
2) собрать как можно больше подписей соседей, друзей, коллег (подписи можно ставить только на той стороне листа, где есть «шапка», на обратно стороне подписываться нельзя),
3) отсканировать или отксерить подписные листы (если ксерить, то в двух экземплярах); если сканируете, нужно распечатать по одной копии всех подписных листов;
4) ДО СЕРЕДИНЫ ДНЯ 29 ДЕКАБРЯ 2016 ГОДА отвезти подписные листы и их копии в любую префектуру «старой Москвы» (ЦАО, ВАО, ЗАО, САО, ЮАО, СВАО, СЗАО, ЮВАО, ЮЗАО, Зеленоград);
5) Отдать оригиналы подписей в «одно окно» префектуры, на копии КАЖДОГО ПОДПИСНОГО ЛИСТА получить штамп о принятии;
6) Если не успеваете отвезти подписи до середины дня 29 декабря, можно отправить их по почте в любую из префектур «Старой Москвы». Отправить нужно до конца дня 29 декабря (главпочтамт работает круглосуточно, находится около м. Чистые пруды), ценным письмом с описью вложения. Все листы можно положить в один конверт, в описи вложения нужно написать «предложения и замечания участников публичных слушаний по проекту ПЗЗ г. Москвы с требованием отменить слушания, отклонить проект, отправить проект на доработку, Х подписей на Y листах». Важно, чтобы на почтовом штампе стояла дата не позднее 29 декабря. Копию описи вложения и чек на отправку необходимо сохранить.
Копии подписей крайне желательно передать представителям Московской городской коалиции, которая координирует борьбу за отклонение проекта ПЗЗ и отправку его на доработку.
Если у вас не получается доехать до префектуры до середины дня 29 декабря, или вы опасаетесь, что не сможете правильно оформить отправку подписей по почте, вы можете передать оригиналы и копии подписей представителям Московской городской коалиции, мы сами отвезем их в префектуру. Передать нам подписи крайне желательно не позднее утра 29 декабря.
С коалицией можно связаться по адресу - koalamoscow2015@gmail.com
В ЮВАО подписи и/или их копии можно отдать мне – депутату совета депутатов Лефортово Александре Андреевой, 8-915-106-23-90, deputat.andreeva@gmail.com
Время работы «одного окна» префектур Москвы с понедельника по четверг – 8-00 – 17-00, перерыв 12-00 – 13-00.
Адреса префектур:
ЦАО - 109147, г. Москва, ул. Марксистская, д. 24.
ВАО - 107076, г. Москва, Преображенская пл., д. 9
ЗАО - 121355, г. Москва, ул. Ивана Франко, д.12.
САО - 127422, г. Москва, ул. Тимирязевская, д. 27
ЮАО - 115280, г. Москва, улица Автозаводская, дом 10
СВАО - 129010, г. Москва, Проспект Мира, д. 18.
СЗАО - 125362, г. Москва, ул. Свободы, д.13/2. Тел.: 8-495- 490-25-55.
ЮВАО - 111024, г. Москва, ул. Авиамоторная, д. 10
ЮЗАО - 117209, г. Москва, Севастопольский пр-т, д.28, корп.4.
Зеленоград - 124482, г. Москва, Зеленоград, Центральный проспект, д.1.
PS! В ближайшее время появятся отдельные инструкции:
- для тех, кто планировал принять участие в собрании участников публичных слушаний и кого не пустили на собрание и/или не дали выступить,
- для продвинутых активистов – подробный текст заявления о нарушениях,
- что делать, если префектура не принимает заявления по ПЗЗ
| 
