Как осуществлялся провал земельной реформы - такова тема нашей аналитической записки, предлагаемой ко вниманию москвичей. Тема непосредственно связана с насущным земельным вопросом (проблематика объема земельной части общего имущества, границ и прав на него).
19 декабря 2014 года в Московской Городской Думе состоялся достаточно концептуально подготовленный круглый стол, посвященный вопросам судьбы земельных участков в столице (часть докладов неминуемо затрагивала и положение в других городах нашей необъятной Родины). Наш сайт постепенно разместит те выступления, которые носят значимый характер для достижения целей нашего портала: просвещение в сфере земельного права и разъяснение того, какие способы защиты от какого рода нарушений.
Приводим первую часть Стенограммы этого мероприятия в Мосгордумы (всё больше москвичей понимают опасность идущего перемежевания).
О причинах отсутствия большинства ранее учтенных земельных участков на кадастровой карте города Москвы. Недвижимое имущество, которое принадлежит нам, было создано в разное время. Возникло согласно законам, действовавшим в разные периоды XX века. В те же времена возникли гражданско-правовые отношения, которые определяют сегодня наши права на квартиры, здания и земельные участки.Не обратившись к законам, на основании которых было создано принадлежащее нам имущество, мы будем долго сотрясать воздух, но не найдем критической опоры для защиты наших прав. Хочу подчеркнуть, что данный материал не является историческим обзором, предлагающим, ради чистой схоластики, вступить в условный спор о более несуществующих законах, ушедших временах и упущенных возможностях. Попытка граждан, в том числе собственников многоквартирных домов добиться признания права на земельные участки в границах первичных землеотводов наталкивается на сопротивление.
Споры многие годы проходят с позиции больше или меньше метров, какие использовать методики подсчета, какие органы провели правильные и неправильные регистрационные действия. У граждан, которые не занимаются вопросами регистрации прав, может возникнуть впечатление, что определение площадей, границ земельных участков в процессе сегодняшнего межевания делается впервые, иначе логика трат бюджетных средств, составление многочисленных проектов и планов не имеет под собой никаких оснований.
В связи с многолетними спорами давно ушла в тень основная причина, породившая возможность перерегистрации земельных участков. Может быть, стоит посмотреть, позволял ли все эти годы закон сомневаться в самом существовании отведенных земельных участков, зарегистрированных в площадях и границах для эксплуатации жилых зданий. Обратимся к пострадавшей от исторических спекуляций действительности. В интересующий нас исторический период возникновение большей части жилого фонда действовало два Земельных кодекса РСФСР, в каждом из которых устанавливались правила отвода земельных участков, в том числе под строительство. Первый из них действовал с 1922 по 1971, следующий – с 1970 по 1991 год.
Семнадцатая статья этого последнего кодекса так и называлась - "Недопустимость пользования земельным участком до оформления землепользования" и запрещала, цитирую: "приступать к пользованию предоставленным земельным участком до установления соответствующими землеустроительными органами границ этого участка в натуре, на местности и выдачи документа, удостоверяющего право пользования землей". Кроме того, наши с вами дома не получили бы земельных участков, если бы в течение 45 лет не действовало Положение о земельных распорядках в городах с 1925 по 1971 год и Правила о порядке застройки города Москвы, действовавшие в течение 53 лет с 1935 по 1988 год, которыми категорически запрещалось какое-либо строительство на неотведенных для этого земельных участках. В настоящее время земельные участки, предоставленные под строительство… в советское время, на земельные участки, предоставленные под строительство, были связаны с построенным объектом все время его существования. Только в случае разрушения объекта земельный участок терял свое назначение. Любое строительство на неотведенном для этой цели земельном участке считалось уголовным преступлением. В этом случае руководители государственных учреждений и предприятий и другие виновные лица привлекались к ответственности, в том числе по нескольким статьям Уголовного кодекса.
Так на основании продолжающего действовать постановления Совета народных комиссаров РСФСР от 1940 года за № 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках предусматривается за самовольное строительство без надлежащего письменного разрешения руководителей государственных учреждений и предприятий и другие лица привлекаются к ответственности в установленном законом порядке.
Кроме того, согласно этому же постановлению, к уголовной ответственности привлекаются работники органов государственной власти, допустившие самовольное строительство и не принявшие меры к привлечению к уголовной ответственности самовольных застройщиков. Поэтому любые уверения, что строительство наших домов могло производиться в чистом поле на неотведенной земле, не соответствует законодательству советского времени и многочисленным учетным документам тех лет. И есть основание полагать подобные заявления преследуют заведомо неблаговидные цели. Начиная с декретов ВЦИК и СНК РСФСР 1926 года "Об обязанностях или городских поселений и поселков иметь планы и проекты планировки", советское государство осуществляло правовое регулирование градостроительной деятельности. Постановлением СНК СССР и ЦК ВКПБ 1935 года за номером 1435 был принят Генеральный план реконструкции города Москвы. И в дальнейшем постановлением Центрального комитета КПСС и Советом министров СССР 1971 года за № 354 утвержден Генеральный план развития города Москвы.
Согласно указанным документам любое строительство должно быть согласовано с Генеральным планом городского поселения, в случае Москвы – с Генеральным планом развития города. Для выдачи разрешения на любое строительство в Москве должно было быть принято решение Мосгорисполкома о предоставлении земельного участка для этого вида использования. В установленном порядке согласована и утверждена проектная документация на строительство зданий, утвержден проект планировки, так называемая "единица территориального планирования городского квартала или микрорайона". Подписан акт о землепользовании с отделом городских земель Главного архитектурного управления Мосгорисполкома. Если все уже было сделано ранее, земельные участки были предоставлены согласно градостроительным нормативам в соответствии с Санитарными нормами и противопожарными требованиями. Жилые кварталы в соответствии с законодательством были обеспечены всеми необходимыми элементами благоустройства – спортивными, детскими площадками, озелененными территориями. В таком случае на каком основании проводятся работы по повторному планированию территории, а домам повторно определяются земельные участки.
Земельная регистрация в городах РСФСР проводилась одновременно с регистрацией прав на строения. Еще Земельным кодексом РСФСР 1922 года была введена система земельной регистрации.
Декретом ВЦИК и СНК РСФСР от 1925 года Положением о земельных распорядках в городах устанавливалось: все земли и водные пространства в пределах городской черты, в чьем бы ведении они ни находились, подлежат земельной регистрации, которая возлагалась на органы исполнительных комитетов.
Требуется развеять еще один миф, касающийся имущественного учета в СССР.
Бюро технической инвентаризации с момента своего учреждения как орган государственной регистрации занималось в первую очередь вопросами регистрации имущественных прав на земельные участки и здания.
Используя официальные документы, можно процитировать, что данный орган занимался восстановлением документации на право владения строениями и пользования земельными участками, что, цитирую:
"Основными документами, подтверждающими право владения строениями и право пользования земельными участками, являются следующие документы или заверенные копии с них:
- нотариальные засвидетельствованные договоры купли, продажи, мены, дарения и завещания права владения строениями;
- договоры на право застройки;
- решения народных судов, подтверждающие право собственности или право застройки;
- договоры аренды;
- выписки из реестров нотариальных контор об удостоверении договора отчуждения строения или права застройки.
При отсутствии указанных документов или заверенных копий с них, непосредственно подтверждающих право владения строениями и право пользования земельными участками, косвенно подтверждающими это право могут служить следующие документы:
- обязательство по банковским ссудам на строительство жилых домов;
- акты отвода земельных участков под строительство;
- выписки из решений исполнительных комитетов местных Советов депутатов трудящихся об отводе земельных участков под строительство и о разрешении этого строительства".
Следует констатировать, что бюро инвентаризации являлось учетным органом при Мосгорисполкоме, как сейчас бы мы сказали, Правительстве Москвы, и хранило документы на здания и земельные участки, отведенные под их строительство и эксплуатацию, и в случае утраты выдавало возобновительные документы о праве владения собственностью на здания и строения и о праве пользования земельными участками.
Опираясь на комплекс государственного учета имущества в РСФСР, в русле экономических реформ в 90-е годы было подготовлено несколько законодательных актов, предполагавших передачу сведений о ранее учтенных земельных участках в информационную базу создающегося земельного кадастра.
Бездействие по передаче документов на земельные участки и подготовило почву для нынешних перемежеваний.
Незнание законов, предписывающих передачу сведений о земле, не позволит понять, почему наших участков не оказалось в земельном кадастре.
В рамках экономической реформы 90-х годов была начата приватизация жилищного фонда в РСФСР, объявлен платный принцип пользования землей и введено право собственности на землю для граждан и(или) их коллективов, то есть для иных лиц, кроме государства.
Граждане, ранее занимавшие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, становясь собственниками квартир согласно закону РСФСР 1991 года за № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", полностью или частично приватизировали и сами жилые здания.
На основании статьи 5-й этого Закона и положения Земельного кодекса РСФСР 1991 года к новым собственникам жилых зданий переходили права пользования земельными участками, предоставленными под строительство и эксплуатацию этих зданий в размере пропорционально долям собственности на строения.
Закон "О земельной реформе" за № 374-1 от 1990 года устанавливал два этапа реформ. На первом этапе уточнялся состав земельного фонда страны, за местными советами народных депутатов закреплялись права по распоряжению землей. А на втором этапе земли закреплялись в собственность и пользование как имеющееся землепользование, так и вновь предоставляемые земельные участки.
Совместным постановлением Госкомзема (Государственного комитета по земельной реформе) и Правительством Москвы от 1991 года за № 126-2 в качестве органа управления по проведению земельной реформы в городе Москве был создан Московский земельный комитет, в основные задачи и функции которого входили инвентаризация городских земель, ведение государственного кадастра городских земель Москвы и лесопаркового защитного пояса, а также создание и введение в действие системы платного пользования земельными участками и организация работы по перерегистрации всех земельных участков и землепользователей.
Законом РСФСР 1991 года за № 1738-1 "О плате за землю" и Временным положением "О земельных платежах в городе Москве", утвержденными постановлением Правительства Москвы 1992 года за № 174а "О ходе реализации мероприятий по земельной реформе в городе Москве", были установлены ставки земельного налога и определены налогоплательщики. А именно, цитирую: "Правительство Москвы постановляет – собственники, а также землевладельцы и землепользователи, наделенные правом пользования землей в соответствии с решением бывшего Мосгорисполкома, до подтверждения права границ и условий пользования землей облагаются ежегодным земельным налогом".
Заметим, что это касается большинства нас всех, граждан, которые получили жилые дома в собственность в рамках приватизации жилого фонда, земельные участки для строительства и эксплуатации которых были предоставлены решением Мосгорисполкома, Правительства Москвы советского времени.
С кого должна была взиматься плата за землю? Цитирую постановление Правительства Москвы от 1992 года за № 174-А. "Плата за землю взимается со всех предприятий, организаций, учреждений и граждан, имеющих в собственности, владении или пользовании земельные участки". То есть, собственника зданий, фактически занимающие земельные участки, должны были платить налог.
Цитирую постановление Правительства Москвы от 1992 года за № 174-А. "В облагаемую налогом площадь включаются земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания, а также санитарно-защитные зоны объектов, технические и другие зоны, если они не предоставлены в пользование другим юридическим и физическим лицам. За земельные участки с расположенными на них строениями, находящимися в общей собственности нескольких физических и юридических лиц, земельный налог исчисляется каждому из этих собственников соразмерный доле на эти строения".
Из приведенных документов мы видим, что законодательство начала 90-х годов уже пришло к тому, что сегодня воспринимается как более, чем 20-летняя деятельность, и постепенное развитие реформ, закрепленных в действующих законодательных актах, начиная от Жилищного кодекса и заканчивая Гражданским. Для уточнения имеющихся границ и площадей земельных участков было предписано провести работы по инвентаризации земель в 1992-1995 годах, в том числе в городе Москве, за счет бюджетных средств, поступающих от взимания земельного налога и арендной платы на землю.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 1992 года за № 622 "О совершенствовании введения Государственного земельного кадастра в Российской Федерации", которым было утверждено положение о порядке ведения Государственного земельного кадастра. К 1993 году все основные вопросы, связанные с передачей зданий и земельных участков, были сформулированы в действующем законодательстве. Инвентаризации подлежат земли всех категорий, кроме земель, используемых в сельхозпроизводстве, согласно Указу Президента Российской Федерации от 1993 года за № 480 и постановлению Совета Министров Правительства Российской Федерации 1993 года за № 659 "О проведении инвентаризации земель для определения возможности их предоставления гражданам". А, цитирую, утвержденные материалы инвентаризации земель являются основанием для перерегистрации прав на землю и внесения соответствующих изменений в земельно-кадастровую документацию.
Приказом Роскомзема от 1993 года за № 38 "О проведении инвентаризации земель" была утверждена форма акта проведения инвентаризации земель. В своем отчете в постановлении № 77 от 1994 года "О ходе работ по регистрации землепользователей и обеспечении взимания платы за землю" Правительство Москвы указывало, что одна шестая территории города подлежит полному налогообложению земли предприятий и организаций в промзонах. Другие – селитьба, гаражи, объекты культуры, социального назначения, здравоохранения, парки, водные пространства, улицы, площади и магистрали должны платить льготный налог или вовсе освобождены от его уплаты. Этим же постановлением было предписано Москомимуществу, Регистрационной палате города Москвы, а также Бюро технической инвентаризации в первом квартале 1994 года передать в Московский земельный комитет данные по объектам и субъектам земельного права не безвозмездной основе в целях обеспечения системного выявления, учета и регистрации землепользователей, плательщиков земельного налога и арендной платы за землю, а также формирования базы данных создающегося земельного кадастра, как основы создания геоинформационной системы управления городским хозяйством для обмена накопленной информацией.
То есть, БТИ должно было передать в Московский земельный комитет сведения о земельных участках. В результате параллельно проводившейся административной реформы был упразднен Московский совет депутатов, московская законодательная власть, и районные советы депутатов. А вышеуказанным постановлением № 77 в порядке эксперимента был принят регламент, и с этого момента префекты московских административных округов получили право принятия решений по установлению прав на землю в процессе регистрации землепользователей.
С 1994 года и до 19 августа 2014 года, в течение 24 лет, в августе этого года регламент прекратил свое существование. Продолжающаяся инвентаризация земель и перерегистрация префектами землепользователей, а также регистрация новых землепользователей, производились одновременно в нарушении федеральных нормативных актов, которые предписывали вначале определить существующие землепользования и возможность предоставление каких-либо земель, а только потом закреплять земельные участки за новыми землепользователями или перерегистрировать имеющиеся.
В следующем отчете 1996 года, в постановлении № 458-49 "О ходе ведения государственного кадастра в городе Москве", Правительство Москвы и Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству сообщили о завершении в рамках создания Земельного кадастра города Москвы работ по полной инвентаризации городских земель, 95 процентов, о произведенной первичной 25 тысяч предприятий, землепользователей, оформление 10 тысяч 500 договоров аренды и госактов на землю. И в подтверждение того, что регистрация прав граждан на земельные участки многоквартирных домов не производилась, в этом же постановлении Москомземом предписано совместно с Налоговой инспекцией по городу Москве и Департаментом муниципального жилья в 4-м квартале 1996 года разработать, цитирую: "Концепцию оформления прав на землю в жилой застройке, в том числе при приватизации квартир". Заметим, что к этому времени приватизация квартир уже шла 5 лет.
Только за один 1994 год согласно Закону "Об исполнении бюджета города Москвы в 1994 году" от 7 февраля 1996 года за № 3-11, ТВ-9611, расходы по инвентаризации земель составили 9 миллиардов 200 миллионов рублей. На указанную статью расходов ежегодно тратились бюджетные средства, а в результате к концу 2014 года инвентаризация земельных участков жилой застройки города Москвы не проведена. В нарушение федеральных нормативных актов земельные участки многоквартирных домов, а также других объектов, не поставлены на кадастровый учет. Не произведя передачи документов, в базу будущего кадастра, несмотря на истраченные бюджетные средства, ряд московских департаментов перешел к перемежеванию застроенной территории города опять за бюджетный счет.
Права на землю в городах для граждан, ставших собственниками жилых и нежилых помещений, предусмотренные законодательно, начиная с закона о приватизации жилья, не реализовано до сегодняшнего дня. Громогласно гарантированное право на принадлежащее нам в силу закона имущество, я имею в виду государственную регистрацию возникновения перехода ограничения или прекращения права на жилое помещение, и одновременно связанную с ним регистрацию долевой собственности, закон 1997 года 122, не выдержало столкновения с действительностью. Сложившаяся реальность последних 20 лет демонстрирует нам, что без выдачи акта договора свидетельства, имущественные права, указанные в законах, отстоять крайне трудно.
В отсутствие практических действий по передаче документов на зарегистрированные государственным учетом земельные участки в базу земельного кадастра был потерян год, два, а потом постепенно началось перераспределение земли в пользу тех, кто раньше понял ценность такого, по сути, вечного ресурса. Имущество, права на которое не оформлено документально, а мы можем говорить, о том, что здания и ранее зарегистрированные земельные участки в процессе приватизационных действий переходили гражданам по закону, но документально были оформлены только квартиры, и это имущество в целом стало уязвимым. Была создана видимость, практически, бесхозяйного имущества, поскольку документы на него не переданы гражданам в течение последний четверти века.
Последствия этой аферы многие почувствовали на себе:
http://www.dolewka.ru/article/problematika-mezhevanie-peremezhevanie-v-m...
| 
