В течении ряда последних лет в Москве производились действия по переучету имущественно-земельных комплексов, созданных в советский период. Не вполне обоснованное представление о необходимости данных действий возникло в связи с введением новых имущественно-правовых отношений.
Начавшийся процесс переучета сведений, содержащихся в реестрах недвижимости (советских лет) породил у представителей ряда учреждений, занимающихся данной деятельностью, мнение, что сведения, внесенные в данные реестры, не соответствуют требованиям сегодняшнего дня. Такое представление не соответствует действительности. Производившийся в СССР учет недвижимого имущества в городах был аналогичен большинству европейских реестров. Нигилистическое отношение к документам учета советских лет позволило в ряде случаев приступить к самовольным неосновательным внесениям изменений в данные документы.
Рядом ведомственных инструкций были сделаны попытки заблокировать юридическое использование документов учета советских лет. Были созданы предпосылки повторного учета с изменением объекта учета (недвижимого имущества) в пользу каких-либо лиц. Создан ничем не обоснованный юридический приоритет в использовании документов, созданных на базе сегодняшних учетных сведений, по отношению к действующим документам учета советских лет. Таким образом, возникло огромное коррупционное поле, созданы предпосылки для сокрытия, уничтожения, непринятия к сведению документов учета советского периода, отказа в совершении регистрационных и других юридических действий на их основе. В стандартной мировой практике перерегистрация недвижимого имущества производится при переходе прав, в том числе при смене владельца. В чём цель превентивного переучета недвижимого имущества, не изменившего ни своего назначения, ни своих индивидуальных характеристик?
Подобные действия не служат достижению четко определенной цели, не могут оправдать бюджетных затрат и издержек Переучёт для переучёта? Никаких юридически значимых аргументов, позволяющих приступить к этим действиям, не представлено до сих пор.
Между тем, город Москва в целом является результатом почти что вековой деятельности по созданию разумно спланированного мегаполиса, где земельный участок каждого дома возникал в результате сложения будущих жилых (только жилых) помещений ещё только спроектированного дома, полученная сумма умножалась на коэффициент, связанный с высотностью здания и получившийся площади участок предоставлялся под застройку и последующую эксплуатацию актом государственного органа (в Москве – актом Исполнительного комитета Московского Совета депутатов) с межеванием на местности. При разработке норм предоставления земельных участков под жилую застройку одной из важнейших целей ставили борьбу со скученностью населения и связанными с перенаселенностью и отсутствием солнечного света в жилых помещения близко стоящих домов заболеваниями, такими как: туберкулез, рахит и т.д.. Нормы для расчета площади участка в разные десятилетия отличались. Границы административных жилых кварталов и местоположение участка каждого дома определялись согласно генеральным планам развития Москвы (начиная практически с 1924 года) и созданным на их основе генеральным планам кварталов. В течение длительного времени, с момента отмены частной собственности на землю единственным собственником земли являлось государство, которое предоставляло земельные участки сначала на праве застройки, а с 1932 г. в бессрочное пользование под постройку и дальнейшую эксплуатацию жилых домов учреждениям и организациям обобществленного сектора, а так же кооперативам.
Данное постановление действовало с 1932 г. по 1982 г.. По сути, за этот период было осуществлено строительство большей части жилищного фонда, существующего на сегодняшний день в Российской Федерации. Документом, допускающим возможность постройки здания, был Акт отведения (под строительство и эксплуатацию) земельного участка, определенной площади и с установленными на местности границами. Так называемый «землеотвод», который выдавался только после проведения землеустроительных работ – межевания. После постройки жилого здания на государственном учете закреплялось домовладение (совокупность здания и земельного участка), масштабный план которого является обязательной частью технического паспорта на домовладение, в котором указываются общие сведения о конструкции здания, годе постройки, о предприятии, организации или кооперативе (владельце здания), а так же сведения о земельном участке домовладения – его площадь, площадь застроенной части, асфальтированной части, проездов и т.д.
Регистрирующие органы тех лет исходили из логичной предпосылки, что, объединив учетные объекты в едином документе, значительно проще осуществлять контроль за тесно связанными между собой эксплуатацией жилого здания и пользованием землей. Учет владельцев зданий, которые строились силами и на средства организаций, предприятий, кооперативов или местных Советов, учет перехода прав владения и выявление безхозных строений и земельных участков – было задачей, многие десятилетия выполнявшейся государственными органами по учету и инвентаризации (БТИ).
В связи с тем, что в 1991 г. переход к ныне существующей государственной системе произошел не революционным, а эволюционным путем (в отличие от 1917 года), весь массив документов учета советских лет является юридически действительным. Документы учета СССР постоянно используются в судах для подтверждения имущественных прав, как доказательство легальности возникновения недвижимого имущества. Подтвердить обязательный официально-признаваемый статус документов учета зданий и земельных участков советских лет сегодняшняя государственная система была должна, что и выразилось в новом (2007 года) Законе «О государственном кадастре недвижимости», в 45-ой статье которого такие объекты недвижимости названы ранее учтенными, а документы ранее проведенного учета – юридически действительными. В результате приватизации квартир, после введения в действие Жилищного Кодекса, согласно закону «О регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» регистрация права на жилое помещение в многоквартирном доме одновременно является регистрацией права на общее долевое имущество, в том числе на земельный участок, если этот участок был сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса. Таким образом, есть имущество и есть собственник.
о есть, если бы многократно озвученная задача взимания земельного налога с москвичей действительно стояла в повестке дня, то ещё с 90-х годов (то есть в течение практически 20-ти лет) было бы возможно использование для этой цели документов учета советских лет, которые действительны до сегодняшнего дня и в которых зафиксированы площади и границы земельных участков.
В действующей системе законодательства РФ взимание земельного налога с собственников земельных участков возможно и на местах повсеместно производится на основании документов ранее учтенных объектов недвижимости, имеющих определенные площади и границы. Сотни тысяч земельных участков по всей стране, границы которых описаны предыдущим способом, стоят на имущественном учете и собственники платят земельный налог, исчисляемый из площади участков. Почему же этого не происходит в Москве?
Принятие документов ранее учтенных земельных участков (в составе домовладений), в нарушение законодательства, блокирует Кадастровая палата г.Москвы, кроме того от собственников требуют провести кадастровые работы для уточнения границ. Хотя применение очередной, введенной в последние годы системы описания границ земельных участков, не может в сколько-нибудь значительной степени изменить сведения о площадях ранее учтенных земельных участков.
Поскольку внешние границы городских кварталов ранее застроенных территорий проходят по границам дорожно-транспортной сети, внутренние границы земельных участков внутри кварталов проведены по внутриквартальным проездам, проходам, вдоль ограждений, зданий технического обслуживания, детских садов, спортивных площадок, школ и отмерены от искусственных, созданных много десятилетий назад, или естественных геодезических ориентиров. Разумеется, имеющейся точности этих планов, а также в первую очередь точности площадей земельных участков, внесенных в документы государственного учета советских лет, признаваемого действующим законодательством, достаточно для взимания земельного налога с москвичей. Но судя по официальным данным о земельных участках всего 64-х многоквартирных домов, поставленных на сегодняшний день (2016 год) в Москве на имущественный учет, взимание земельного налога, похоже, не является основной целью.
С первой половины 2000-ых годов, не связывая свои действия с правовыми основаниями, указанными в федеральном законодательстве, городские чиновники приступили к повторному межеванию ранее отмежеванных и застроенных городских кварталов. Согласно законодательству, организации, заключившие по результатам конкурса госконтракт на разработку проектов межевания за бюджетные средства, должны были запросить сведения о территориях межевания, документы существующего учета земель, поскольку устанавливать границы земельных участков многоквартирных домов в пределах городских кварталов можно только в тех случаях, если ранее границы не были определены. Такие запросы повсеместно не делались. Множество обстоятельств указывают на то, что разрушение сложившейся системы землепользования и придание новых необоснованных границ земельным участкам производятся для легализации точечной застройки 1990-х – 2000-х годов.
По сути, захваченные под строительство земельные участки внутри кварталов сложившейся застройки ни по каким градостроительным нормам не позволяли возводить строения подобной высотности на земельных участках столь незначительных размеров. Таким образом в процессе повторных межеваний производится увеличение площадей земельных участков под коммерческими точечными высотками, что дает возможность оформить уже проданные помещения в данных домах как жилые, то есть выполнить обязательства продавца перед покупателями помещений.
В противном случае, в большинстве подобных домов, не обеспеченных участками необходимой площади, нельзя зарегистрировать проданные помещения, как жилые, и они остаются апартаментами или офисами. Не удивительно, что чиновники не могут устоять перед давлением строительных компаний. В результате был запущен механизм перераспределения, передела городских земель. Проводимые в течение последних лет действия по перемежеванию земельных участков, которые до сегодняшнего дня зафиксированы в действующих документах учета советских лет, позволяют возникнуть целому классу новых потенциальных собственников, которые претендуют на отторгнутые части земельных участков, входящие в сегодняшние (существующие) домовладения.
Исходя из существующей судебной практики эти отрезанные в результате межевания части земельных участков, на которых до этого момента могли быть расположены объекты благоустройства совместного использования (жителями нескольких соседних домов), могут свободно переходить в частные руки, поскольку в процессе повторного межевания выделяются из состава домовладения в так называемые «территории общего пользования» (градостроительный термин, не связанный с имущественным правом), а не в «земли общего пользования», которые согласно Гражданскому кодексу в частную собственность не предоставляются.
Анализируя многочисленные документы, связанные с российским и международным законодательством, архивные документы РСФСР-СССР, многочисленные примеры из судебной практики, связанной с защитой имущественно- земельных прав, оценивая производимые действия с перерегистрацией земельных участков сложившейся городской застройки, можно сделать следующие выводы:
1. Распределение отчуждаемых таким образом земельных участков создает столь непомерную тяжесть коррупционного воздействия на администрацию не только районов и округов, но и городскую администрацию в целом, что позволяет дезорганизовать, лишить правовых оснований деятельность любых администраций, поскольку новые или потенциальные владельцы попытаются так или иначе узаконить свои права, которые возникают в условиях созданной правовой неопределенности.
2. Границы ранее учтенных земельных участков, участков, у которых есть собственники согласно действующему законодательству, пересматриваются безосновательно. Подобные действия с точки зрения российского и международного права являются оспоримыми, а срок восстановления имущественных прав в данном случае не ограничен. Таким образом, создается нестабильность в имущественно-правовых земельных отношениях, в рамках которой огромное количество граждан будет вынуждено бороться за земельные участки. Среди ряда последствий будет иметь место нарастание социальной напряженности.
3. Ссылки на получаемый экономический эффект от продолжающегося повторного межевания земельных участков в городах малоубедительны, поскольку после утверждения новых проектов межеваний возникает необходимость повсеместных затрат (многих милиардов рублей) на изготовление новых межевых дел. Что не требуется при наличии действующих документов учета советских лет, основанных на уже проведенных межеваниях (определенных границах и площадях), позволяющих поставить земельные участки на имущественный учет и брать земельный налог.
4. Ещё одним негативным последствием подобных действий является необоснованный пересмотр документов учета имущественного комплекса СССР, и тем самым делается попытка отказаться от правопреемственности документооборота от СССР и РСФСР к Российской Федерации, как основы существующего государственного строя. Единственный раз на протяжении последних 100 лет производился полный переучет имущества (земель и зданий) на освобождаемой от немецко-фашистских войск территории СССР, в связи с уничтожением множества строений в ходе боевых действий. Поскольку здания были связаны с земельными участками, на которых они были возведены, после уничтожения зданий фактически прекращалась определенное использование данных земельных участков.
В этом случае, полный переучет недвижимого имущества и приведение в соответствие с действительностью учетных документов на освобождённых территориях был полностью оправдан. Согласно архивным документам в послереволюционный период (после 1917 г.) регистрация земель в пределах городской черты производилась с использованием предыдущих (дореволюционных) документов учета: «Наиболее достоверным в техническом смысле материалом являются показания планов и актов поземельного устройства, а равно планы, составляющиеся при различного рода сделках на землю (залог, купля, продажа), также могут считаться удовлетворительными в части, касающейся означения количества и качества угодий, если в них от времени не произошло резких изменений; планы, составляющиеся для каких-либо специальных целей (изыскательных, хозяйственных, инженерных и т.п.), обычно обладают достаточной правильностью в пределах своего назначения;» (Постановление Экономического совещания РСФСР от 23.09.1926"Об утверждении Инструкции по производству регистрации земель в пределах городской черты").
Начавшийся после 1991 года переучёт не происходил на фоне освобождения страны от иноземного ига. Продолжали работать те же учреждения, в том числе непосредственно занимавшиеся строительством, предоставлением земельных участков под застройку, никуда не исчезли архивы, большинство сотрудников государственных ведомств и учреждений остались на своих местах. Произошедшая смена части руководящего состава правительственных учреждений никаким образом не дает повода рассматривать реформационные изменения 1991 года через призму 1945 года, периода послевоенного восстановления сотен тысяч зданий и сооружений, потребовавшего привести в соответствие с фактически сложившимся положением учётные документы.
Суммируя сказанное, приходится заключить, что проводимый в Москве переучёт имущественно-земельных комплексов не основан на экономической необходимости, не имеет правовой основы и, более того, противоречит действующему законодательству. Он наносит ущерб основам государственного строя страны и в перспективе, особенно с учётом сложной экономической ситуации, неизбежно вызовет рост социальной напряжённости в столице России.
Прекращения этой практики требуют интересы не только собственников помещений в Москве, но и московского и федерального правительства.
Больше материалов по теме:
Рекомендуем для более полного понимания проблемы защиты имущественных прав москвичей на земельные участки своих жилых многоквартирных домов следующие материалы:
Лица, которые отказывают нам в праве на наше недвижимое имущество, становятся на путь отрицания законов:
http://www.dolewka.ru/article/renovaciya-pravopreemstva
По какой причине столичная власть презрительно замахнулась на частную собственность москвичей? В чем их выгода?
http://www.dolewka.ru/article/renovaciya-kak-zolotaya-lihoradka
Приватизация, земля, градостроительная деятельность. Итоги
http://www.dolewka.ru/article/istoriya-zakonodatelnogo-regulirovaniya-zemelnogo-voprosa-v-moskve
http://www.dolewka.ru/article/26-let-izmeneniy-zakonodatelstva-v-gorode-moskve-1991-2017
Обсудить этот материал, посвященный противоречивым новостям имущественного регулирования столичной недвижимости:
http://www.dolewka.ru/forum/ocenim-programmu-renovacii-zhilogo-fonda-v-moskve
- это ветка форума о реновации, выделенная под эту актуальную тему, которая затрагивает (учитывая экологические последствия) не только собственников квартир в малоэтажных домах, но и всех жителей столицы.
| 
