Сейчас в центре внимания москвичей (и не только - регионов также интересует проблема обновления жилых зданий). Кто бы что ни говорил, но этот проект закона - не о том, чтобы улучшить гражданам жилищные условия. Не о том, чтобы переселить их из аварийных, не подлежащих ремонту домов — в новые, качественные и комфортабельные. Этот законопроект совсем о другом – об отъеме частной собственности, о выводе Москвы из-под действия федерального законодательства, о передаче неограниченных полномочий правительству Москвы вплоть до несоблюдения санитарных, пожарных требований при застройке и технических строительных норм и регламентов.
Лица, заинтересованные в захвате золотой московской земли под застройку, уже начали провокативные действия, привлекая сомнительных граждан для того, чтобы те орали во все горло: «Вы не хотите, чтобы мы жили нормально! Мы хотим в новые дома! Нас надо снести!» — ну и все такое. Все представляется так, словно без нововведений в законодательство никак невозможно переселить несчастных из аварийного жилья в столице. На самом деле это не так – ведь еще при прежнем мэре и до сегодняшнего дня пятиэтажки сносили и людей переселяли — есть все необходимые нормы для расселения таких домов. Но законопроект вовсе не об этом! Там даже слова такого нет – «пятиэтажка».
Законопроект, вызвавший бурю в обществе, Госдума собирается принять в первом чтении 19 апреля 2017 года.
Законопроект нарушает статьи Конституции первых двух глав: Главы 1 «Основы конституционного строя» и Главы 2 «Права и свободы человека и гражданина». На несоответствие статьям из этих глав указали в своих заключениях Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству (председатель П.В.Крашенинников) и Комитет по жилищной политике и ЖКХ (председатель Г.П.Хованская). Несмотря на это, они рекомендовали не отклонить, а принять его в первом чтении, чтобы потом поправить. Поправить непоправимое нельзя – это аксиома.
Еще раз повторим: законопроект не соответствует ОСНОВАМ КОНСТИТУЦИОННОГО СТРОЯ и НАРУШАЕТ ПРАВА И СВОБОДЫ ГРАЖДАН — депутаты это пишут в своих заключениях, но рекомендуют ЭТО принять.
Честное заключение мы увидели только от Совета политических партий в Мосгордуме.
Но члены этого Совета — не депутаты, и все их заключения — рекомендательные. В итоге: 12 апреля 2017 Мосгордума одобрила антиконституционный законопроект практически единогласно, несмотря на заключение Совета политических партий, который обращался к депутатам МГД с просьбой дать отрицательный отзыв на законопроект, а к депутатам госдумы — отклонить законопроект.
Положительный отзыв на законопроект утвердили 36 голосами «за» с одним голосом «против».
Примечательно, что депутаты от КПРФ в своих комментариях на законопроект также указали на несоответствие закона заявленным целям и его заказной характер – стройлобби явно делают все возможное, чтобы протащить его.
Приведем цитату из официального текста, подписанного руководителем фракции КПРФ в Мосгордуме А. Клычковым:
«Вместе с тем, анализ предложенных властями поправок показал, что улучшение жилищных условий москвичей и снос устаревшего жилого фонда не заявляются основными целями программы реновации. Расселять москвичей в новое жилье и сносить ветхие дома можно и в рамках действующего законодательства. Предложенные городскими властями поправки готовятся в целях упрощения работы застройщиков. Перспективы развития города, отданного на откуп девелоперскому бизнесу и городским подрядчикам без дополнительного общественного регулирования и контроля, а также без системного планирования работ в общегородском масштабе видятся крайне туманными.»
Возникает вопрос: если КПРФ написали это в своем заключении на проект закона, то почему они это поддерживают и голосуют «ЗА»? Ответ нам неизвестен.
Вывод: депутаты всех уровней голосуют «ЗА»:
1. Несоответствие основам конституционного строя;
2. Нарушения прав и свобод человека и гражданина;
3. Упрощение работы застройщиков и дальнейшее разрушение городской планировки;
4. Передачу столицы на откуп девелоперскому бизнесу, перенаселение;
5. Отсутствие системного планирования и «туманные перспективы развития города».
Тот факт, что «Закон этот, по сути, сводится к отмене права на частную собственность граждан — собственников квартир» — понимается всеми здравомыслящими людьми. Последствия этого – катастрофичны.
Юристы неоднократно высказывались об этом законопроекте резко отрицательно. Как метко выразился на эту тему портал Право.ру, сносить будут по принципу: «Если кому-то что-то не нравится, то пойдем выйдем».
Сегодня мы приводим подробный Комментарий к законопроекту «О реновации» адвоката А.В. Алифанова (при подготовке настоящего комментария автор использовал, в том числе, наработки по законопроекту, которые подготовили Алина Енгалычева, Владимир Багаев, Чуканова Маргарита, Власенкова Виктория, а также заключение депутата ГД РФ Г.П. Хованской).
Комментарий к проекту Федерального закона N 120505-7 «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации — городе федерального значения Москве»
1. Общее замечание – проект закона не отвечает целям, ради которых принимается.
Во время встречи с Президентом РФ 21.02.2017 мэр Москвы Сергей Собянин рассказал о плачевном состоянии некоторых «пятиэтажек» или «хрущёвок» в Москве. Вот его слова дословно (цитируется по Интерфакс):
«Заканчиваем программу реновации жилого фонда, снос «хрущёвок». <…> В Москве немало ещё остаётся жилья, мягко говоря, некомфортного, по большому счёту, ветхого жилья. Это пятиэтажки примерно таких же серий, как мы снесли, но их значительно больше – около 25 миллионов квадратных метров, в них проживает 1 миллион 600 тысяч москвичей.»
Президент напомнил, что ранее уже говорил с мэром Москвы на эту тему, и отметил, что хорошо знает «настроение и ожидания москвичей». В связи с чем Президент РФ поддержал инициативу мэра Москвы по разработке законопроекта, который помог бы ускорить процесс сноса ветхого жилья и переселения людей.
В развитие указанных договоренностей 10.03.2017 депутаты Государственной Думы РФ от фракции «Единая Россия» Н.Н.Гончар, И.В.Белых, Г.Г.Онищенко, Е.В.Панина, В.И.Ресин, А.В.Жарков, В.В.Селиверстов, А.Б.Выборный, Д.А.Морозов, Н.Т.Антошкин, В.А.Крупенников, М.В.Дегтярев, а также затем депутаты П.О.Толстой, Л.Н.Духанина, И.М.Тетерин и Д.В.Саблин, и члены Совета Федерации З.Ф.Драгункина и В.И.Долгих внесли законопроект № 120505-7 «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации — городе федерального значения Москве» (далее также Законопроект № 120505-7).
Как следует из пояснительной записки к Законопроекту № 120505-7, в настоящее время в городе Москва имеется серьезная жилищная проблема:
«Значительный объем морально и физически устаревшего жилищного фонда города Москвы, требующий срочного обновления».
В этой связи, декларируемыми целями Законопроекта № 120505-7 являются:
1. обеспечение граждан комфортным и современным жильем;
2. обновление жилищного фонда в городе Москве.
Для достижения указанных целей, согласно той же пояснительной записке, Законопроект № 120505-7 должен решить следующие задачи:
1. создание прозрачных правил при реализации проекта реновации жилищного фонда в городе Москве;
2. обеспечение жилищных прав граждан при их переселении; и
3. максимальное сокращение сроков строительства нового жилищного фонда взамен старых пятиэтажек.
Однако из содержания Законопроекта № 120505-7 следует, что он в корне противоречит тому, что было озвучено на встрече с Президентом РФ и содержится в пояснительной записке к нему:
⦁ он не направлен на достижение поставленных целей – не решает проблему расселения ветхого и аварийного жилищного фонда;
⦁ вместо этого, он грубо нарушает право собственности в отношении имущества собственников жилых и нежилых зданий и помещений, а также соц. нанимателей жилых помещений в городе Москва;
⦁ предусматривает возможность массового жилищного строительства без соблюдения норм земельного и градостроительного законодательства, а также технических строительных норм и правил.
Что подтверждается следующим.
2. Законопроект предполагает снос любых жилых домов в отсутствии к тому оснований.
На основании п. 3 ст. 2 Законопроекта № 120505-7 предполагается внести в ст. 4 Закона РФ от 15.04.1993 №4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» дополнение, согласно которому сносу в порядке реновации будут подлежать:
⦁ многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения;
⦁ многоквартирные дома, попадающие в зону реновации, и являющиеся аналогичными многоквартирным домам первого периода индустриального домостроения.
2.1. Реновация должна предполагать снос аварийного жилья.
Термин «реновация» в Законопроекте №120505-07 не раскрывается, однако он определён в Распоряжении Правительства РФ от 26 января 2016 г. №80 «Стратегия развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года», согласно которому:
«3. Ликвидация аварийного жилищного фонда
Целью государственной политики в сфере ликвидации аварийного жилищного фонда является создание постоянно действующей системы реновации жилищного фонда, основанной на принципах государственной поддержки социально незащищенных категорий граждан и реализации прав собственников при переселении из аварийного жилищного фонда.»
Однако, в приведенной выше норме п. 3 ст. 2 Законопроекта №120505-07 нет речи о ветхости или аварийности жилых домов, о степени их износа, реальной необходимости проводить их снос и отселение жильцов (собственников и соц. нанимателей). Также отсутствуют указания на признаки, обязательные для принятия решения о сносе жилого дома в силу Раздела III «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47).
2.2. Предложенные для сноса две категории домов не являются аварийными.
Так, согласно Приложению №2 к Постановлению Правительства Москвы от 2 октября 2001 г. №894-ПП «Об утверждении Московских городских строительных норм (МГСН) 3.01-01 «Жилые здания»», «первый период индустриального домостроения — период индустриального строительства в Москве 4-5-этажных жилых домов, в основном возведенных в 1957-1968 гг., в том числе крупнопанельных домов (серии I-515, 1605АМ, 1МГ-300, К-7, II-32, II-35), домов с неполным каркасом (серия I-335), крупноблочных домов (серия I-510), домов с кирпичными несущими стенами (серий I-511, I-513, II-34) и домов из объемных блоков.» (стр. 68). То есть, ни слова про недолговечность, аварийность или ветхость этих домов.
По второй категории предполагается возможность сносить дома, которые являются:
⦁ «аналогичными» по конструктивным характеристикам домам первого периода индустриального домостроения, и
⦁ попадают в границы «территории, подлежащей реновации» (то есть, расположены рядом / в одном квартале).
При этом в Законопроекте № 120505-7 не раскрывается, что означает «аналогичность» конструктивных характеристик: это строительные материалы, или состав перекрытий, или планировки квартир? Не указано, сколько характеристик должны быть аналогичными – одна, две или больше?[2] То есть, Законопроект № 120505-7 разрешает сносить вообще любой дом, находящийся рядом со «сносимыми» домами, опять же, без оценки его ветхости, аварийности и не комфортности.
То есть, нет никаких оснований считать предложенные для сноса в порядке реновации дома ветхими, аварийными и некомфортными, а значит – подлежащими сносу. То, что предлагает Законопроект № 120505-7, не является реновацией, поскольку не направлено на ликвидацию аварийного жилищного фонда.
Таким образом, предлагая в порядке реновации безосновательно сносить неветхие и неаварийные дома, Законопроект № 120505-7 посягает на конституционное право собственников и соц. нанимателей жилых помещений в указанных домах на жилище (ст. 40 Конституции РФ), их конституционное право на защиту частной собственности (ст. 35 Конституции РФ) и право на неприкосновенность жилища (ст. 25 Конституции РФ).
Кроме того, принятие решения о сносе жилых домов в отсутствии признаков ветхости и аварийности нарушает положения указанных Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» и Распоряжения Правительства РФ от 26 января 2016 г. №80 «Стратегия развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года».
3. Законопроект предполагает незаконное ограничение прав собственников имущества, и лишение их этого имущества без компенсации.
3.1. Равноценность подменяется равнозначностью.
Как следует из предлагаемой редакции ст. 73 Закона РФ от 15.04.1993 №4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», в целях обеспечения прав переселяемых граждан им предоставляются равнозначные жилые помещения. Под равнозначным помещением, согласно Законопроекту № 120505-7, подразумевается благоустроенное жилое помещение:
⦁ жилая и общая площадь которого не меньше соответственно жилой и общей площади освобождаемого жилого помещения, и
⦁ количество комнат в котором соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении.
Следует обратить внимание, что термин «равнозначность» используется только применительно к нанимателям жилых помещений, но не к собственникам таких помещений. Так, согласно п. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ:
«Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 — 88 настоящего Кодекса [при сносе, изъятии и переводе в нежилой фонд], другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.»
Аналогичную позицию высказал и Верховный Суд РФ в п. 37 Постановления Пленума от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»:
«По делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным статьями 86 — 88 ЖК РФ <…>, судам надлежит учитывать, что предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям статьи 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.»
В то же время, в отношении собственников жилых (и нежилых) помещений возможна только равноценная замена / компенсация в силу положений ч. 3 ст. 35 Конституции РФ:
«Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.»
Данная гарантия собственникам жилых помещений при их отчуждении предусмотрена, в частности, ч. 6 т. 32 Жилищного Кодекса РФ (по аналогии[3]), согласно которой:
«Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.»
Верховный Суд РФ в пункте 20 того же Постановления Пленума от 02.07.2009 №14 указывает:
«Судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем <…>, необходимо иметь в виду следующее:
а) нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;»
Таким образом, подменяя принцип равноценного возмещения стоимости отчуждаемого у собственника имущества, Законопроект №120505-7 безосновательно использует принцип равноценного предоставления как в случае с нанимателями (то есть, НЕсобственниками), что прямо нарушает права собственников жилых помещений согласно положениям ч. 3 ст. 35 Конституции РФ и принятым в их развитии положениям ст. 32 Жилищного кодекса РФ (по аналогии), в их конституционно-правовом толковании, данном Верховным Судом РФ в Постановлении Пленума от 02.07.2009 №14. Кроме того, данные действия не входят в понятие «государственные нужды».
3.2. Равноценность не соблюдается – незаконное лишение имущества.
В предлагаемой редакции ст. 73 Закона РФ от 15.04.1993 №4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» указываются границы переселения – такое равнозначное жилое помещение предоставляется собственнику:
⦁ в том же районе Москвы, в котором расположено освобождаемое жилое помещение; либо
⦁ в прилегающем районе Москвы в том же административном округе, в котором расположено освобождаемое жилое помещение; либо
⦁ в границах того же административного округа города Москвы, в котором расположено освобождаемое жилое помещение (для Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского округов Москвы).
Из изложенного выше следует, что, к примеру, при сносе дома в районе Хамовники ЦАО г. Москвы собственник может получить взамен жилое помещение той же площади либо в прилегающих районах Якиманка или Арбат (что маловероятно ввиду плотности существующей там застройки), либо – в пределах ЦАО в других районах.То есть, вместо квартиры в самом дорогом районе Москвы (Хамовники) есть риск, что новое жилье будет расположено хоть и в ЦАО, но в менее дорогом районе (например, Басманном районе за пределами ТТК), в результате чего стоимость имущества собственника (жилого помещения) существенно снизится.[4]
Кроме того, Законопроект № 120505-7 никак не учитывает и не предполагает компенсацию за:
⦁ проведенный в «отселяемом» жилом помещении ремонт (неотделимые улучшения), который включается в рыночную стоимость жилого помещения;
⦁ утрату права на общее имущество «отселяемого» жилого дома, в частности, земельного участка и придомовой территории (размер и стоимость земельного участка и его стоимость в «отселяемом» жилом доме и в доме, предоставленном взамен, могут существенно различаться);⦁ [5]
⦁ утрату / ухудшение инфраструктуры, общей среды проживания – поскольку переезд из малоэтажного жилья в старом районе с развитой инфраструктурой (транспорт, магазины, учебные и мед. учреждения, и т.д.), с зелеными и парковыми зонами означает потерю в качестве жизни; ⦁ [6]
⦁ расходов выселяемых жильцов (собственников и нанимателей) в связи с вынужденным переездом.
Помимо этого, у собственника не будет права выбора, в какое жилое помещение ему переезжать – его определят органы государственной власти города Москвы, которые предложат только один вариант для переезда. Получить денежную компенсацию за «сносимое» жилое помещение, например, по его кадастровой стоимости, также не получится – Законопроект № 120505-7 такой возможности просто не предусматривает.
Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. В соответствии с п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом, с условием выплаты равноценного возмещения стоимости изъятого. Единственный возможный вариант изъятия имущества без равной компенсации – конфискация в связи с совершением собственником имущества уголовного преступления (ст. 243 Гражданского кодекса РФ).
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 02.07.2009 №14:
«з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.
и) В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (часть 8 статьи 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.»
В силу ст. 306 Гражданского кодекса РФ в случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом.
Таким образом, равнозначность замены и отсутствие рыночной компенсации при сносе на практике приведет к уменьшению стоимости имущества переселяемого собственника, а по сути – к безвозмездному лишению его части имущества (в виде разницы в стоимости отчужденного и полученного жилья), что недопустимо, поскольку прямо нарушает права собственников жилых помещений согласно положениям ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, ст.ст. 235, 306 ГК РФ, ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, в их конституционно-правовом толковании, данном Верховным Судом в Постановлении Пленума от 02.07.2009 №14.
3.3. Нарушатся права собственников на распоряжение своим имуществом.
В п. 2 ст. 1 Законопроект № 120505-7 предполагает наделение органов государственной власти города Москвы ничем не ограниченными дискреционными полномочиями по распоряжению имуществом собственников:
⦁ определять содержание программы реновации и утверждать её;
⦁ определять перечни и серии домов, подлежащих сносу;
⦁ определять перечни домов, попадающих в территорию реновации, и также подлежащие сносу;
⦁ принимать решения о реновации;
⦁ устанавливать порядок, случаи и формы выявления и учета мнения населения по вопросам реализации программы, в том числе в целях принятия решений о реновации.
Прежде всего, предоставление подобных полномочий органам власти субъекта РФ без каких-либо критериев, условий и гарантий собственникам жилья при их реализации создает поле для злоупотреблений со стороны этих самых органов власти. Законопроект № 120505-7 сформулирован таким образом, что из его содержания не следует, какие органы государственной власти Москвы наделены указанными полномочиями – органы исполнительной или законодательной власти? Данная неясность также может привести к злоупотреблениям на практике. Кроме того, Законопроект № 120505-7 содержит множество отсылочных (бланкетных) норм, в которых он отсылает к еще не принятым нормативно-правовым актам города Москвы – то есть, конкретные условия, объемы и содержание программы реновации сейчас неизвестны, их будут определять опять органы власти города Москвы без какого-либо контроля и гарантий для собственников.
В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Соответственно, согласно ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Данные положения применительно к жилым помещениям, расположенным в многоквартирных домах (МКД) дополнительно урегулированы в нормах Гл. 6 Жилищного кодекса РФ.
Так, согласно ч. 1 и 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является единственным органом управления многоквартирным домом, который, в том числе, управомочен принимать решения о реконструкции МКД, причем даже уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме (ч.3 ст. 36 ЖК РФ). Полномочия органов государственной власти РФ и субъектов РФ, органов муниципальной власти, предусмотренные ст.ст. 12-14 Жилищного кодекса РФ, не предоставляют им право определять судьбу МКД, или каким-либо способом определять решение общего собрания собственников по этому вопросу.
Предлагаемое Законопроектом право органов государственной власти Москвы «устанавливать порядок, случаи и формы выявления и учета мнения населения …» также противоречит положениям Жилищного кодекса РФ, поскольку:
⦁ Содержание понятия «население» в данном случае подменяет необходимое понятие «собственник имущества», поскольку в силу Закона г. Москвы от 05.05.2010 №17 «О Генеральном плане города Москвы»: «Жители города Москвы (москвичи) — граждане Российской Федерации, имеющие место жительства в городе Москве, независимо от сроков проживания, места рождения и национальности. Жители города Москвы, а также иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно или временно проживающие на территории Москвы, составляют население города Москвы».
⦁ «мнение населения», не являющихся собственниками конкретного МКД в каждом конкретном случае, в силу указанных положений ст. 209 Гражданского кодекса РФ не может подменять собой решение собственника имущества (жилого помещения в МКД) об определении его судьбы, и в силу положений ст. 44 Жилищного кодекса РФ не может подменять собой решение общего собрания собственников МКД в отношении судьбы общего имущества.
Таким образом, предусмотренные в Законопроекте № 120505-7 неограниченные полномочия органов государственной власти города Москвы по принятию любых решений и утверждению списков по уничтожению чужого имущества без решения собственников этого имущества, если такие жилые дома не являются аварийными (исходя лишь из принадлежности определенного жилого дома к той или иной серии), входят в прямое противоречие со ст.ст. 12, 13, 14, 44 Жилищного кодекса РФ. То есть, Законопроект № 120505-7 подменяет решением органов государственной власти Москвы исключительное право собственников на принятие решений о судьбе принадлежащего им имущества, предусмотренное Гражданским и Жилищным кодексами РФ, что является недопустимым.
3.4. Предполагается незаконное использование средств, уплаченных собственниками на капитальный ремонт.
В предлагаемой редакции ст. 73 Закона РФ от 15.04.1993 №4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» предусмотрено следующее последствие для уплаченных собственниками взносов на капремонт:
«Собственники жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, подлежащем сносу в соответствии с настоящим Законом, освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт со дня исключения соответствующего многоквартирного дома из региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. При этом ранее внесенные указанными собственниками жилых помещений взносы на капитальный ремонт используются на цели реализации программы.»
В то же время, согласно ч. 1 ст. 174 Жилищного кодекса РФ, за счет средств фонда капитального ремонта могут осуществляться финансирование только:
⦁ ремонтных работ в отношении дома (фасад, фундамент, кровля, коммуникации);
⦁ погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и
⦁ уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.
Указанный выше перечень является исчерпывающим. Кроме того, согласно ч. 2 ст. 174 Жилищного кодекса РФ, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома только по решению собственников. А в случае изъятия земельного участка и расположенного ан нем дома для государственных или муниципальных нужд (чем, по сути, и является реновация) – уплаченные средства фонда капительного ремонта возвращаются и распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме.
Таким образом, предусмотренное Законопроектом № 120505-7 использование на финансирование программы реновации средств собственников, уплаченных на проведение капитального ремонта, нарушает принцип их целевого использованиятолько на ремонт, а также лишает собственников законного права на их возвратпри сносе дома, как это предусмотрено частями 1 и2 ст. 174 Жилищного кодекса РФ.
4.Законопроект предполагает незаконное ограничение права собственников на судебную защиту.
В предлагаемой редакции ст. 73 Закона РФ от 15.04.1993 №4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» Законопроект № 120505-7 также предусматривается:
«В случае удовлетворения судом требования уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы или фонда о понуждении к заключению договора о переходе права собственности на жилое помещение, об освобождении жилого помещения, о прекращении права собственности на жилое помещение и регистрации права собственности на равнозначное жилое помещение или требования о выселении лица, с которым заключен договор социального найма жилого помещения, об освобождении им указанного жилого помещения, решение суда об удовлетворении указанных требований подлежит немедленному исполнению и может быть оспорено только в части равнозначности предоставляемого жилого помещения.»
В силу ст. 18 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием. Согласно ч. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Статья 55 Конституции РФ устанавливает, что гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В процитированной же выше норме Законопроекта №120505-7, в отсутствии каких-либо целей, предусмотренных ст. 55 Конституции РФ, предлагается существенно и безосновательно ограничить право на обжалование решения суда, а значит – и конституционное право на судебную защиту и доступ к правосудию (ст. 46 Конституции РФ). Порядок обжалования судебных актов и пределы такого обжалования уже установлены Гл. 39, 41 и 41.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, Гл. 34, 35, 36.1 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Гл. 34, 35, 36 Кодекса административного судопроизводства РФ, которые таких ограничений не предусматривают. Более того, указанные процессуальные кодексы (например, ст.ст. 381 и 391.5 ГПК РФ, 265.1 и 283 АПК РФ, 306, 323, 337 КАС РФ) предусматривают право судов приостанавливать исполнение решения суда о выселении – в отличие от предлагаемой крайне ограничительной нормы Законопроекта № 120505-7.
Кроме того, согласно Постановлению Европейского суда по правам человека по делу «Компания «Дружстевни заложна приа» и другие против Чехии»: Вмешательство в право собственности независимо от своего характера не должно ограничивать возможности лица защитить права в судебном порядке.[7]
Таким образом, предусмотренное в Законопроекте № 120505-7 ограничение возможности обжаловать решение суда о выселении, вкупе с условием о его немедленном исполнении, входит в противоречие с процессуальными кодексами РФ, и грубо нарушает конституционное право на судебную защиту по ст. 46 Конституции РФ.
5. Создаются опасные для города механизмы строительства без соблюдения технических, пожарных и санитарных норм и правил.
Предлагаемая редакция ст. 71 Закона РФ от 15.04.1993 №4802-1 предусматривает, что дома, в которые будут переселять жителей, могут не соответствовать обязательным строительным стандартам и санитарно-эпидемиологическим требованиям. Вот цитата из Законопроекта № 120505-7:
«В целях реализации решения о реновации при подготовке документации по планировке территории, осуществлении архитектурно-строительного проектирования, строительства… требования, установленные техническими регламентами, сводами правил, в том числе санитарно-эпидемиологические требования, требования пожарной и иной безопасности применяются, если иные требования не установлены нормативным правовым актом города Москвы.
В целях реализации решения о реновации в случае, если для подготовки документации по планировке территории, проектной документации требуется отступление от требований, установленных техническими регламентами, сводами правил, в том числе от санитарно-эпидемиологических требований, требований пожарной и иной безопасности, по решению уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы допускается выдача специальных технических условий, разрабатываемых в порядке, предусмотренном законодательством».
Право на благоприятную окружающую среду является основополагающим экологическим правом каждого, и закреплено в ст. 42 Конституции РФ. Это право конкретизировано в ст. 11 Федерального закона «Об охране окружающей среды», согласно которому каждый гражданин имеет право на благоприятную окружающую среду, на ее защиту от негативного воздействия, вызванного хозяйственной и иной деятельностью, чрезвычайными ситуациями природного и техногенного характера, на достоверную информацию о состоянии окружающей среды и на возмещение вреда окружающей среде.
Более того, в предлагаемой ст. 5 Законопроекта № 120505-7 содержится следующая норма:
«В случае внесения изменений в правила землепользования и застройки, подготовки и утверждения документации по планировке территории в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве положения частей 11 — 15 статьи 31, частей 5 — 13 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации применяются, если иное не предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы.»
Указанной предлагаемой нормой нарушается императивное требование ч. 5 ст. 76 Конституции РФ: «Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй настоящей статьи. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон». То есть, Законопроект № 120505-7 абсолютно неконституционно предлагает установить приоритет законодательства субъекта РФ над федеральным законодательством (Земельный и Градостроительный кодексы РФ), что выведет город Москву и собственников помещений в городе в зону правового вакуума и правового беспредела.
Таким образом, предусмотренная в Законопроекте № 120505-7 возможность при новом строительстве по программе реновации игнорировать установленные технические, санитарные и пожарные стандарты, а в равной степени не соблюдать положения федерального земельного и градостроительного законодательства, создают риск массового нарушения конституционного права москвичей на благоприятную окружающую среду, а также угрозы их безопасности.
6. Законопроект вносит изменения в закон, не имеющий отношения к жилищной политике и градостроению.
Как следует из Законопроекта № 120505-7, его основные положения, содержащиеся в статье 1, предполагают внесение изменений в Закон РФ от 15.04.1993 №4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации». Данный Закон РФ от 15.04.1993 №4802-1, как следует из его названия и содержания, определяет особенности правового статуса города Москвы как столицы Российской Федерации, особенности исполнения Москвой функций столицы, функционирования и содействия расположению федеральных органов государственной власти в Москве.
В то же время, вносимые ст. 1 Законопроекта № 120505-7 изменения в Закон РФ от 15.04.1993 №4802-1 предполагают установить в нём особенности регулирования на территории города Москвы:
⦁ развития территории города Москвы;
⦁ градостроительных и земельных отношений;
⦁ жилищных прав граждан;
⦁ отношений, связанных с государственным кадастровым учетом объектов недвижимого имущества и государственной регистрацией прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ними,
⦁ технического регулирования в сфере строительства в целях реновации жилищного фонда в городе Москве.
Однако изложенные «особенности» не имеют никакой связи с осуществлением городом Москвой статуса столицы России. Для выполнения столичных функций городу Москве не требуется какое-то специальное развитие территории. И уж точно статус столицы никак не зависит от особенностей градостроительного, земельного регулирования в городе Москва, определения жилищных прав граждан и технического регулирования в строительстве. К тому же, статусом Москвы как столицы никак не обосновано расширение полномочий органов государственной власти Москвы на принятие решений о реновации, определения перечня сносимых домов, и т.д. (ст. 4 Закона РФ от 15.04.1993 №4802-1).
В то же время, с точки зрения юридической техники внесение указанных изменений в Закон РФ от 15.04.1993 №4802-1 представляется либо глубоко ошибочным (неграмотным), либо умышленным действием, сознательно направленным на создание на территории города Москвы правового вакуума, некоего особого режима, на территории которого не действуют федеральные нормы градостроения, земельного и жилищного права, да и Конституция РФ.
Таким образом, принятие основных положений Законопроекта № 120505-7 в форме внесения изменений в Закон РФ от 15.04.1993 №4802-1, во-первых, не отвечает цели и сути указанного закона о статусе Москвы как столицы, а во-вторых, умышленно «уходит» от корректировки положений Жилищного, Земельного и Градостроительного кодексов РФ, создавая некий искусственный режим неправового гетто в отношении города Москвы.
А.В. Алифанов, адвокат
[1] При подготовке настоящего комментария автор использовал, в том числе, наработки по законопроекту, которые подготовили Алина Енгалычева, Владимир Багаев, Чуканова Маргарита, Власенкова Виктория, а также заключение депутата ГД РФ Г.П. Хованской.
[2] Руководитель ГрадКомплекса Москвы, Марат Хуснуллин, уже подтвердил эти предположения: «Поскольку снос изначально планируется поквартальным, в зону реновации действительно могут войти объекты, не подпадающие под исходные параметры самой программы»
[3] Полагаем возможной использовать аналогию со ст. 32 ЖК РФ, поскольку это на сегодня основной пример принудительного изъятия имущества у собственника для гос. нужд, хотя относить предлагаемые действия к государственным нуждам нет каких-либо правовых оснований.
[4] Даже при равнозначности необходимо учитывать потребительские свойства предоставляемого взамен жилья: «Реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием (статья 18 Конституции Российской Федерации) предполагает необходимость при применении положений статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая лишь в самом общем виде определяет критерии, которым должны отвечать вновь предоставляемые жилые помещения, исследовать и оценивать все потребительские свойства жилых помещений, предлагаемых для переселения граждан, и учитывать все обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного жилого помещения.» (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 05.10.2010 по делу № 8-В10-11).
[5] Согласно ч. 6 ст. 36 ЖК РФ, в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома.
[6] Опять же, заммэра Москвы Марат Хуснуллин также подтвердил, что дома для «переселенцев» будут стараться строить около оживленных магистралей, где есть «хорошая транспортная доступность…Будет сформирована и удобная транспортная инфраструктура: уже сейчас мы стараемся концентрировать новую недвижимость вокруг транспортных магистралей, чтобы обеспечить шаговую доступность».
[7] Druzstevni Zalozna Pria and others v. Czech Republic от 31 июля 2008 г. Жалоба N 72034/01 // Бюллетень Европейского суда по правам человека. Российское издание. 2008. N 12.
Предлагаем посетить специальную ветку обсуждения нашего форума о реновации, выделенную под эту актуальную тему, которая затрагивает (учитывая экологические последствия) не только собственников квартир в малоэтажных домах, но и всех жителей столицы.
| 
