Известный столичный правозащитник не мог не высказаться относительно своего понимания реновации. Далее - прямая речь из свежей статьи Анатолия Реканта.
Российское общество в очередной раз раскололось. Очередная «благая» выходка власти послужила этому. Граждане России, и особенно москвичи, уже привыкли к тому, что любое нововведение, любое «словоблудие», которым грешат власти (выборочный капитальный ремонт; капитальный ремонт общего имущества, который не могут вообще физически быть выполнены; реконструкция дорожной сети, актуализация межевания и наконец, реновация) ничего хорошего им не сулят. За каждым таким названием стоит очередной обман россиян. Поэтому сразу возникает протест, как в головах отдельных людей, так и у всего общества.
В связи с предстоящим принятием закона о реновации, сразу в головы всем пришло, естественно, что все это делается ради того, чтобы дать возможность строительным фирмам заработать побольше денег и, соответственно, большая доля их ляжет в карманы чиновников...
Общество раскололось. Кто-то протестует против принятия этого закона, против реновации вообще, а кто-то голосует «за». Между тем, как ни странно, правы и неправы одновременно и те и другие.
Попробуем разобраться, где же лежит истина? А истина, как правило, лежит посередине. Нужно ли сносить дома, построенные в середине прошлого века? Ответ однозначен – да, сносить нужно. Почему? Да просто потому, что эти дома сыграли очень большую положительную роль в то время. Множество советских семей переселились из бараков, коммуналок в хоть и небольшие квартиры, но со всеми удобствами. Нужно было видеть радость семей, которые наконец-то стали жить в приличных условиях. Да, действительно, для того, чтобы тогда совершить такую революцию, нужно было строить много и с минимальными затратами, отчего дома эти не предназначались для длительного существования. Считалось, что где-то лет через сорок-пятьдесят они пойдут под снос и вместо них будут построено более комфортабельное и удобное жилье.
Поэтому сегодня, даже те дома, которые крепко сколочены, морально устарели. Малюсенькие кухни, совмещенные санузлы, прихожие, в которых не повернешься, балконы и лоджии, которые как их не приспосабливай, то все равно полноценно используемой площадью стать не могут и т.д. С другой стороны, вопрос упирается не в то, чтобы сносить или не сносить. Да, сносить надо, но как?
Если мы хотим действительно построить красивый город, в котором были-бы удобные и красивые дома, чтобы в нем сосуществование людей и транспортных средств было нормальным и оптимальным, то нужно прежде всего, остановиться. Не надо сегодня сразу начинать строить дома, построенные, где попало и переселять туда людей. Завтра мы снова столкнемся с теми же проблемами. Дороги, которые изначально были нормальными по ширине, через какое-то время становятся забитыми машинами и их начинают расширять, пододвигая все ближе к окнам домов. Выход один – необходимо начинать с создания на действительно конкурсной основе нового Генерального плана города, дающего явное представление о Москве через 20-50 лет.
Генерального плана, в котором были бы указаны основные пути сообщения, как между районами, так и города с внешним миром. В котором были бы обозначены границы территорий, а сами территории подробно разработаны с точки зрения того, где и как должны быть расположены жилые дома, школы, медицинские и детские учреждения, площадки, выделенные под отдых, спорт; магазины и др. Необходимо, чтобы каждый дом был обеспечен местами для хранения автомашин, толи в подвале, толи под различными дворовыми площадками, или где-то ещё. Только после этого должны быть спроектированы конкретные дома, а их планы с краткими характеристиками выставлены на общегородском сайте или другим способом, для того, что бы жители. которым предстоит переселение, могли заранее выбрать тот дом, тот этаж, ту квартиру, которую они хотят получить взамен имеющихся. Тогда сразу отпадёт вопрос о том, сколько вариантов помещений надо предложить человеку на выбор и исключается нажим на собственника, абсолютно незаконный при выборе конкретного помещения, которое он, как собственник, имеет право выбирать столько, сколько он захочет.
Снос домов предпочтительно выполнять по территориям. Это даст возможность застраивать их по-новому, застраивать удобно, не будучи связанными с домами, которые там стоят сегодня. Однако, при этом должны быть сохранены объекты, представляющие историческую, архитектурную, культурную ценность, подлежащие охране. Необходимо также сохранить для потомков несколько домов пенриода индустриального домостроения.
О выборе помещений. Прежде всего необходимо нормативно определить нормы предоставления новых помещений. Например, что собственники, переезжающие на новое место жительства, имеют право получить бесплатно жилую площадь, равную по площади той, какую они имели прежде, с превышением, например, до 5 м2; за все остальное человек, получивший большую жилплощадь должен заплатить. Вопрос о размере этой платы необходимо обсудить. Она может быть рыночной, что не очень правильно, она может быть просто по себестоимости, что тоже не совсем верно. Представляется наиболее целесообразной цена по себестоимости с небольшой наценкой, которая тоже подлежит обсуждению. В этом случае не будет споров надо сносить или не надо сносить, все будут стоять за то, что сносить надо.
Пойдем дальше. Какие дома надо строить? Прежде всего, необходимо определиться со строительными нормативами. К сожалению, в последние 15-20 лет, очень многие нормативы, технически грамотно разработанные в предыдущие годы, были волюнтаристски изменены, Солнце не стало светить ярче, инсоляция не изменилась, а нормативы отстояния домов друг от друга вдруг уменьшились.
Необходимо установить вилку нормативов отношений длины, ширины и высоты разных по назначению помещений. Таким образом мы избавимся от «сосисок», «колодцев», и многоугольников которые существуют сегодня во многих домах.
Нельзя строить все дома с одной и той же высотой потолков. Почему? Потому что одна и та же высота помещения делает маленькое помещение «колодцем», а в большом по площади потолок «давит». Ширина балконов и лоджий должна быть не менее 2 м, такой, чтобы они могли служить не только украшением фасадов, но и небольшим дополнительным помещением. В домах, расположенных в средней полосе России и севернее ее узкие балконы вообще во многих случаях практически бессмысленны. Ибо пользоваться ими можно только в ограниченный период времени года. А в южных районах страны, где люди стараются использовать балконы в качестве веранды, зачастую не повернуться. Граждане должны иметь возможность самостоятельно выбирать вид полов, отделку стен, инженерное оборудование.
При проектировании жилых зданий должно строго придерживаться действующих нормативных документов по строительству, требующих использование новейших технологий и материалов. Необходима хорошая теплоизоляция наружных стен; вместо многослойных с применением рубероида полов в санузлах надо устраивать их из гидрофобизированного бетонного раствора со стоком в канализацию, и т.д. Это упрощает, удешевляет строительные работы и гарантирует, что ни одна капля воды не протечет вниз.
Вместо металлических максимально должны использоваться пластиковые трубопроводы диаметром не менее ¾˝ (труба в ½˝ не успевает пропустить через себя воду, если кто-то забыл закрыть кран). Тем самым, изначально исключаются заливы.
Необходимо нормативно запретить проектирование жилых и производственных помещений с использованием централизованного отопления. КПД такого отопления минимальный. Траты тепла на обогрев наружного воздуха огромны. Расходы на добычу руды, угля и превращение их в трубы, которые закапываются в землю для того, что бы они в дальнейшем просто корродировали, тоже огромны. Содержится армия сантехников и другого специального персонала. Любая авария приводит к замерзанию целых районов. Куда проще присоединить дом к электрическим цепям (основой и резервной) и устроить индивидуальное отопление в доме, воздушное или какое-то другое.
Надо максимально использовать солнечные батареи, которые во многих регионах страны могут давать основную энергию для освещения домов, так, как это делается в других странах, когда днем полученная с помощью солнечных батарей электрическая энергия аккумулируется и часть ее передается в общегородские сети, а ночью запас расходуется и все происходит в обратном порядке. Если солнечные панели будут у нас использоваться широко, соответственно, во много раз увеличится их выпуск, а стоимость производства и цена намного снизятся. Очевидно, что большая часть того, что описано выше, должна быть учтена не в законе, а в ведомственных нормативных материалах Росстроя, положения которых действуют на строительство всего жилого и нежилого фонда в стране.. Если строить дома, в которых этажи будут разной высоты, то появится новая возможность разнообразить внешний вид домов и делать их интереснее, уходить от однообразия.
Необходимо установить вилку нормативов отношений длины, ширины и высоты разных по назначению помещений. Таким образом мы избавимся от «сосисок», «колодцев», и многоугольников которые существуют сегодня во многих домах.
Необходимо также установить предельную высоту зданий или количество этажей в многоквартирных домах. Лишь отдельные, особо значимые объекты могут превышать эти нормативы. Надо вернуть нормативы величины земельного участка многоквартирного дома, существовавшие до середины 90-х годов ХХ века. Нельзя в эпоху существования частной собственности урезать его до фундамента дома. Давайте логично посмотрим: человек, выйдя из своего подъезда, сразу наступает на чужую собственность, а тот чужой собственник, может огородить дом по периметру забором и запретить проход через него, либо потребовать оплаты за это. Никаких разумных объяснений, кроме того, чтобы власть предержащие сохранили за собой право распоряжаться государственным имуществом так как они хотят, а это не что иное, как коррупциогенный фактор, здесь нет.
Что же дальше? Как только в доме, строительство которого еще не начато, появляется 2-й собственник, образуется, как это предусмотрено законом, Общее собрание собственников, которое берет на себя контроль за ходом строительства и его качеством. Оно, а не строительная организация, нанимает специалистов для осуществления технического надзора над всеми этапами строительства. Заключается трехсторонний договор между Общим собранием, гражданином, берущим на себя обязанность осуществления технического надзора, и строительной организацией, которая будет выполнять работы в доме (генеральный подрядчик). При этом, выплачивать заработную плату за осуществление технического надзора строительная организация будет из сумм, заложенных в смету на эти цели, только после получения акта выполненных работ, подписанного исполнителем и представителями Общего собрания. Это исключит практикуемый сегодня порядок, когда практически надзор осуществляют сами строительные организации, а человек, осуществляющий надзор появляется на стройке лишь изредка, а то и вовсе в конце строительства расписывается за то, что он, якобы, каждый день наблюдал за его ходом. Соответственно и качество строительства будет иным.
С гражданами, выбравшими конкретную квартиру заключается договор, в котором четко прописываются все положения, по которым достигнуто соглашение: адрес дома и номер квартиры, ее технические характеристики, виды и объем работ, которые должны выполнить строители, стоимость работ и материалов, которые собственник хочет выполнить сам и предложить свои. Производится перерасчёт и собственнику либо передаётся часть денег на эти цели предназначенных, либо он вносит свои деньги на удорожание работ. Контроль за расходованием финансовых средств, пошедших на строительство дома берёт на себя тоже Общее собрание собственников.
Если программа реновации будет построена не как простой перечень мероприятий, придуманных кем-то в кабинетной тиши, а как итоговый документ, концептуально отражающий мысли специалистов и пожелания тех, кому жить в новых квартирах, 90% собственников захотят переселиться в новые квартиры. Отпадет вопрос о каких-либо голосованиях на эту тему. Нужно только иметь в виду, что если будет полностью зачищаться вся территория какого-то района, то в этом случае на неё нужно распространить правила для сноса сооружений в связи с государственными нуждами. Это будет обоснованно, это исключит разнобой. А если человек будет однозначно получать во всех случаях жилье там и такое, какое он захочет, то маловероятно, что будут какие-то возражения.
Что касается нанимателей. Принципиально больших различий нет, не должно быть. Различия должны быть только в том, что наниматели должны получать новое жилье в соответствии с действующими в субъекте Федерации нормами. Это раз. Ну и второе – они должны получать жилье как-бы во вторую очередь после собственников. Вот и все в этой части.
Думается, что нельзя пройти и мимо оплаты будущего капитального ремонта. Прежде всего, сама постановка вопроса об оплате капитального ремонта некорректна, потому что в процессе эксплуатации любое сооружение требует выполнения целого ряда различных ремонтов. Для того, что бы поддерживать его нормальное техническое состояние не надо придумывать ничего нового. Надо просто вернуться к существовавшей и оправдавшей себя системе планово-предупредительных ремонтов, при которых сроки проведения капитального и текущих ремонтов определяются изначально в момент сдачи здания в эксплуатацию. Определяются они только исходя из нормативного срока существования дома и количества предполагаемых капитальных ремонтов, которые выполняются через равные промежутки времени внутри этого периода. А между ними, ежегодно, выполняется текущий ремонт. Надо понимать, что капитальный ремонт – это не аварийный ремонт, который производится тогда, когда уже дом должен упасть. Это ремонт, который выполняется для того, что бы дом не пришел в состояние, предшествующее его падению.
Ну и последний вопрос: а как же собирать деньги на ремонт дома, учитывая что сегодня, в отличие от прежних времен, курс рубля не стабилен, а у любого банка, в котором хранятся деньги, в любой момент может быть отозвана лицензия? Представляется, что выход есть. Изначально опять-таки надо вернуться к системе, которая существовала много лет – к амортизационным отчислениям, с помощью которых легко можно рассчитать величину ежегодного износа каждой квартиры на будущие ремонтные работы. Амортизационные отчисления платятся ежегодно или ежемесячно, исходя всего из нескольких цифр: общая стоимость строительства дома делится на количество лет, составляющих срок его службы. И вот этот ежегодный процент амортизации распределяется между собственниками пропорционально площади помещений, которыми они владеют. Амортизационные отчисления производятся с первого же года существования дома. Это плата за физический и моральный износ помещений в процессе эксплуатации.
Как и где хранить деньги, предназначенные на капремонт? Безусловно, с момента ввода в эксплуатацию дома должен открываться специальный счет в любом банке, который выберут сами собственники. Желательно на аффилированный с государством специальный целевой счет, разделенный на субсчета по количеству собственников. И тогда, каждый собственник, который вносит деньги на этот счет, с одной стороны, будет знать – сколько он накопил денег. А с другой, что весьма важно, на эти вклады должно быть распространено их страхование, поскольку подавляющее их большинство уже сегодня вполне попадают под действие существующей системы страхования вкладов. Какие-то решения должны приниматься лишь в отношении помещений, превышающих определенные нормы площадей, из-за чего накопления могут превышать установленную страховую сумму. Вот и все. Причем, на эти суммы должны начисляться проценты. Такие же, какие банк начисляет на обычные вклады. Тем самым, риски минимизируются и деньги будут накапливаться. Вопрос лишь в том, что будет опережать – накопление капитала или инфляция.
Есть, конечно, ещё один способ финансирования капитальных ремонтов дома. Это – сбор денег непосредственно перед ремонтом. С одной стороны, он очень надёжен с точки зрения сохранности денег собственников, но с другой – столь же не надёжен, ибо, как показала практика, собрать одномоментно серьёзные суммы со всех собственников проблематично.
Так что ответ на вопрос, заданный в заголовке статьи, прост: реновация – благо, но только если она задумана и исполнена корректно по отношению к тем, для кого она предназначена.
А.А. Рекант
02.05.17г.
И не забываем обсудить этот материал и другие аспекты реновации на форуме
| 
