Какие проблемы подстерегают пайщиков СУ-155 в банкротном деле?

Какие проблемы подстерегают пайщиков АО «СУ 155» во время участия в банкротном деле?

Многие участники строительства, пайщики, дольщики, другие инвесторы сейчас столкнулись с необходимостью участвовать в банкротном деле, поскольку в отношении крупнейшего застройщика Москвы и Московской области АО «Су 155» ввели первую процедуру банкротства - наблюдение.

Хочется сразу обратить внимание на то, что арбитражный суд – это не суд общей юрисдикции (районный суд). Тут совершенно иные требования к представителям, к документам, иная процедура ведения дела, более жесткая, а кроме того своей спецификой обладают именно банкротные дела.

Банкротство застройщика – особняком стоящие споры – не зря Закон о (несостоятельности) банкротстве выделил отдельный параграф для регулирования этого процесса.

Многие пайщики АО «СУ 155» сейчас столкнулись с необходимостью выбора: обращаться к юристу, который возьмет на себя нелегкое бремя участия в банкротном деле, или, на свой страх и риск, обратиться с требованиями в арбитражный суд.

В этой статье коротко обратим внимание на моменты, представляющие опасность для участников строительства, которые намерены самостоятельно или с помощью юристов отстаивать свои права в банкротном деле.

К сожалению, не все могут надлежащим образом сформировать необходимый пакет документов, подготовить должные требования, а после подачи, соблюдать предписания закона о банкротстве. Это касается, к несчастью, и некоторых юристов. Из-за непрофессиональных действий некоторых коллег многие пайщики подавали и подают свои требования к Товариществу на вере (Коммандитному товариществу) «СУ 155», тогда как застройщиком многих объектов является именно АО «СУ 155» (ИНН 7736003162, ОГРН 1027739218154). Такая ситуация, сложилась, например, с объектами в г.Звенигороде.

Очевидно, таким образом, что в первую очередь необходимо выяснить, кто является застройщиком многоквартирного дома, поскольку это и определит, в какое именно банкротное дело нужно подавать свои требования, а для тех, кто обратился с требованиями ошибочно, надлежит заново подать свои требования. Этому необходимо уделить особое внимание, поскольку в отношении Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «СУ 155» введена процедура наблюдения, а в отношении ЗАО Группа компаний «СУ 155» введена процедура конкурсного производства.

Следующие трудности, с которыми придется столкнуться пайщикам ЖСК, отсутствие у них договорных отношений с АО «СУ 155». Это имеет особую важность, поскольку многие квартиры (мкрн. Центральный в Долгопрудном, мкрн. Домодедово, Звенигород и многие др.) реализовывались по договору участия в ЖСК(Жилищно-строительном кооперативе). Ранее во многих публикациях говорилось об опасностях и хитростях этой схемы. Здесь важно документально подтвердить связь пайщика и застройщика, в данном случае с «СУ-155». Причем, если пайщик намерен вступать в дело по банкротству АО «СУ 155», необходимо установить связь именно с этим застройщиком, а не ЗАО Группа компаний «СУ 155» или с Товариществом на вере КТ «СУ 155». Однако не все здесь так просто, как может показаться на первый взгляд. АО «СУ 155», участвуя в застройке, обычно делили квартиры с многочисленными инвесторами- участниками инвестиционных контрактов. То есть, необходимо убедиться, что квартира после достройки дома доставалась не администрации города или другим инвесторам, а именно «сушкам»(а после - Жилищно-строительному кооперативу- это касается только тех пайщиков, которые заключали договор участия в ЖСК, поскольку реализация квартир происходила и по иным схемам. Например, по предварительным договорам, заключенным с «СУ 155»/КТ «СУ 155»/ЗАО ГК «СУ 155», по предварительным договорам со сторонними организациями и т.д. и т.п.)

Следующим важным моментом является необходимость подтвердить права застройщика на земельный участок и на его застройку. Судебная практика уверенно говорит о том, что даже если дом достроен, квартира передана, но застройщик прав на землю не имел и строил без разрешения, право собственности на квартиру признать едва ли удастся.

Отдельной опасной темой является отсутствие сведений в ЕГРП (Едином государтсвенном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) о правах застройщика на квартиры. Почти все уже заказали выписки из ЕГРП и обнаружили (разумеется, кроме тех, кто успел свое право признать в суде общей юрисдикции), что права на квартиры в реестре не зарегистрированы. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума от 11.07.2011 N 54), требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 ГК РФ), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 ГК РФ), могут быть удовлетворены судом только в случае, если право собственности ответчика - продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке (абзац второй пункта 5 постановления Пленума от 11.07.2011 N 54). Таким образом, чтобы это не послужило основанием для отказа, необходимо грамотно обосновать отсутствие сведений в ЕГРП, сослаться на положительную судебную практику и т.п.

Необходимо, чтобы квартира обладала достаточной степенью индивидуализации. Это крайне важно сделать, а в особенности тем, кто намерен признавать право собственности на квартиру в рамках банкротного дела, как на отдельный объект права.

В соответствии с рекомендациями, изложенными в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения). До момента ввода дома в эксплуатацию отдельные помещения (квартиры, нежилые помещения), которые будут в нем располагаться, не обладают достаточной степенью индивидуализации..

Ситуация со многими объектами такова, что после ввода в эксплуатацию, дома и квартиры не стоят на государственном кадастровом учете. Кроме того, обычно после обмеров БТИ площадь квартиры меняется по сравнению с тем, что прописано в договоре. И несмотря не то, что после ввода в эксплуатацию, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ застройщик может подавать документы для постановки на государственный кадастровый учет, многие объекты до сих пор не закадастрированы.

Особой проблемой и хитрым изобретением застройщика является попытки застройщика признать договоры недействительными по разнообразным причинам, чтобы квартиры попадали в конкурную массу, затем распределяли другим кредиторам, или после их продажи на аукционе за счет вырученных средств расплачиваться с другими кредиторами. Да, участник строительства получает возможность требовать деньги, но вот перспективы такого взыскания очень туманны. Опасностью является также то, что нередко в таких делах возникает ситуация, когда на квартиру обнаруживается несколько претендентов. Обычно в таких ситуациях, суд отдает предпочтение тому участнику строительства, который уже проживает в квартире или может доказать, что квартира ему фактически передана.

В свою очередь предлагаем свою помощь в ведении дела в арбитражном суде, в подготовке о включении в реестр требований по передаче жилых помещений, заявлений о признании права собственности в рамках банкротного дела.

Анастасия Колесникова Тел.: 8(916)-625-51-91

Запись на прием по телефону 8(926)-047-47-86 и по электронной почте

an.kolesnikova.N@yandex.ru