Проект Постановления Правительства РФ «Об утверждении правил деятельности по управлению многоквартирными домами и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах», готовящегося к принятию, может коренным образом поменять регулирование сферы ЖКХ. Не в лучшую сторону, думается. Не лучшим, надо сказать, способом. Не допустить этого можно, подав замечания через официальный сайт Правительства РФ.
Мы предлагаем Вам воспользоваться нашим вариантом замечаний (полностью или частично), или подать свои. Составить свое мнение о проекте можно по ссылке: https://regulation.gov.ru/projects#npa=102661 . Это ссылка на сам проект, размещенный для общественных обсуждений на официальном сайте. Подать замечания можно там же. Итак, наш вараинт:
ЗАМЕЧАНИЯ К ПРОЕКТУ Постановления Правительства РФ «Об утверждении правил деятельности по управлению многоквартирными домами и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах»
В пункте 2 Правил вводится определение нежилого помещения, крайне расплывчатое («указанное в проектной или технической документации на многоквартирный») и потому грозящее изъятием объектов из общего имущества. Не конкретизируется, в качестве какого объекта такое помещение указано в проектной или технической документации. Кроме того, устанавливается, что это помещение может не иметь отдельного входа и подключения к сетям. Таким образом, будет возможно называть нежилым помещением и устанавливать право третьих лиц, даже, на каморку в техподвале, имеющую площадь на плане БТИ и, в связи объемно-планировочными особенностями здания, три стены. В связи с отсутствием кадастрового учета помещений, являющихся общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов, а также в связи с практически повсеместным отсутствием документов о составе общего имущества собственников помещений невозможно определить включено или нет какое-либо помещение, часть помещения в состав общего имущества. Кроме того, такое определение нежилого помещения противоречит ст. 22 Жилищного Кодекса РФ, которой, в качестве условия для перевода жилого помещения в нежилое, указано наличие у такого помещения отдельного входа.
В п. 5 Правил не внесено одно из установленных законодательством оснований для осуществления (начала осуществления) предоставления услуг по содержанию жилого помещения в многоквартирном доме, а именно:
с момента заключения договоров управления с управляющей организацией на основании решения, принятого общим собранием собственников помещений многоквартирного дома.
В пункте 6 указано, что в состав услуг по содержанию жилого помещения в многоквартирном доме не входят:
«а) содержание и ремонт козырьков балконных ограждений», что должно входить в состав таких услуг, так как балконы и их ограждения являются элементами фасада — общим имуществом.
В пп. б) п.6 считается, что замена разбитых стекол окон и балконных дверей, ... в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования, не должна производиться в рамках оказания управляющими компаниями услуг по содержанию жилого помещения в многоквартирном доме.
В то время, как в отдельных случаях для сохранения общего имущества, особенно в зимний период требуется замена разбитых стекол окон и балконных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования. Например, в вымороченном имуществе или в случаях, когда собственник помещения не может заменить стекла самостоятельно в силу разных обстоятельств, а в результате - может быть нанесен ущерб коммуникациям, конструктивным элементам здания (системе отопления, плитам перекрытий), другим помещениям.
В п.п. г) пункта 7 не указано, как будет определяться, входит или не входит земельный участок в состав общего имущества, а если входит, то каковы его границы и площадь, а также как распределяются на участке застроенная, незастроенная, асфальтированная, озелененная части (по каким документам собирается работать управляющая организация, сколько квадратных метров будет подметать, поливать).
Согласно ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ земельный участок переходит в собственность собственников многоквартирного дома с момента кадастрового учета, к которому приравнен ранее проведенный государственный учет.
Формулировка пункта является не точной, не позволяет определить какой участок надо обслуживать, а какой нет.
П.9 Проекта демонстрирует ущербную логика составителей нормативного акта или намеренные действия, направленные на разрушение жилого фонда РФ: «Перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом»
Указанный минимальный перечень работ и услуг должен быть составлен на основании инженерно-технических требований в соответствии с характеристиками жилого дома и особенностями его местоположения.
Фраза в п.9 «из числа включенных в минимальный перечень» означает, что из итак сведенного к минимуму количества услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества, собственниками или управляющей организацией выбирается какая-то часть и утверждается общим собранием, либо вносится в договор управления. Но в этом случае надлежащее содержание общего имущества не будет обеспечено.
Либо собственники и управляющие организации, безусловно, исполняют все работы и услуги из минимального перечня (без выбора и изъятий), либо собственники могут утвердить какие-либо работы и услуги сверх него, которые будут производиться за отдельную плату. В противном случае — дома будут разрушаться.
Пунктом 10 Проекта предлагается Перечень услуг и работ в отношении каждого многоквартирного дома определить в зависимости от «в) наличия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома»
Таким образом, предусматривается обслуживание самовольных (в смысле ст.222 ГК РФ) построек, то есть домов, построенных на не предоставленных для этих целей земельных участках, то есть без наличия земельных участков.
Кроме того, этот пункт противоречит пп. г) пункта 7 Проекта, где фигурировал земельный участок, не входящий в общую долевую собственность, обслуживание которого не предполагалось осуществлять управляющим организациям, а оставлялось на волю собственников участков. В данной части Проекта слово «наличие» не означает права на участок. Согласно законам о СССР(РСФСР) и РФ любое строительство должно производится на предоставленном для этих целей участке. Если дом законно введен в эксплуатацию, то участок был предоставлен (есть в наличии). Право общей долевой собственности на земельный участок возникает в соответствии с гражданским, земельным и жилищным законодательством, законом о регистрации недвижимого имущества. Кроме того «наличие участка» может неодназначно трактоваться как:
права публично-правового образования.
В пункте 11 Проекта предложено отказаться от инженерно-строительной терминологии при обслуживании жилых домов «...наименование услуг и работ может отличаться от тех, которые указаны в минимальном перечне, указанном в пункте 2 настоящих Правил ...»
Области инженерной деятельности, к которым относится ремонт и эксплуатация жилых зданий, не существуют в отрыве от специальной терминологии, которая должна использоваться при составлении перечня работ и услуг.
Авторы Проекта либо не имеют профильного образования, либо намеренно в силу коррупционной заинтересованности устраняют основы унификации и стандартизации, заложенные в действующих нормах, созданных для регулирования данной отрасли и отменяемых данным Проектом (491-ПП РФ, 290-ПП РФ, Постановление Госстроя РФ №170).
В результате, проводимые работы(услуги), будут практически на законных осонваниях не соответствовать тем работам и услугам, которые в качестве предмета договора внесены в договор управления с управляющей организацией. Станут мало перспективными претензии по договору управления, понуждение к выполнению работ (исполнению договора).
В п.13 лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом, вменяется обязанность!!! «е) организовать работу по взысканию задолженности по оплате жилых помещений»
Оплата жилых помещений включает в себя оплату потребленных ресурсов. Управляющая организация не является ни собственником поставляемых ресурсов, ни представителем собственника ресурсов. В связи с чем она не вправе организовывать работы по взысканию задолженности по оплате потребленных ресурсов.
В соответствии с п.9 ст.12 Федеральный закон от 29.06.2015 N 176-ФЗ
(ред. от 03.04.2018)"О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации":
«9. Положения пункта 2 части 1 и пункта 1 части 2 статьи 154, части 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) о включении в состав платы за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме применяются с 1 января 2017 года».
(в ред. Федерального закона от 30.03.2016 N 73-ФЗ)
Таким образом часть е) пункта 13 Проекта наделяет неуправомоченное никем лицо правом требования по чужим долгам. Таким образом, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, имеет право (а не обязано) взыскивать здолженность (и соответственно организовывать это взыскание) по оплате содержания жилого помещения, за исключением задолженности по оплате потребленных ресурсов и осуществленного отведения сточных вод в целях содержания общего имущества.
В пункт 14 Правил по неизвестной причине не включены «материалы», которые должны использоваться в многоквартирных домах, в том числе внутри помещений, для «оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ» и которые наряду с перечисленными в данном пункте «инвентарем, оборудованием и препаратами», должны иметь «соответствующие разрешительные документы» и быть «допущенными к применению в соответствии с установленными требованиями законодательства Российской Федерации».
В пункте 20. Правил, устанавливающем перечень технической документации на многоквартирный дом, в которой отражаются сведения о составе и состоянии общего имущества, отсутствуеют такие значительные документы, как:
– документы о проведенных капитальных ремонтах (реконструкциях, модернизациях) конструкций, элементов, систем и коммуникаций многоквартирного дома:
акты приемки законченного капитальным ремонтом дома, акты приемки конкретных отремонтированных ситем и коммуникаций,
документы о гарантийных обязательствах (Гарантийные договоры) по каждому проведенному капитальному ремонту, содержащие срок гарантии, условия выполнения обязательств, объемы и пределы финансовой ответственности,
проектная документация, разработанная для проведения указанных ремонтов,
документы, содержащие сведения об установленных, примененных в процессе капитальных работ устройствах и материалах с документами на устройства и материалы (сертификаты соответствия и т.п.)
Невнесение в список обязательной к приемке, хранению и передаче (лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом) надлежащим лицам документации о проведенных капитальных ремонтах, есть основание полагать, является коррупционным действием и нанесением ущерба имуществу миллионов граждан и в целом жилищному фонду Российской Федерации
В п.27 Правил при определении состава общего имущества предписывают использовать «содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре». Пунктом .28 Правил устанавливется приоритет указанных сведений над любыми иными документами и источниками («документацией государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом»).
Авторами Проекта из 491-ПП переписаны названия уже устаревших реестров (В связи с вступлением в силу Федерального Закона №218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости государство осуществляет регистрацию прав на объекты недвижимости и внесение сведений в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)).
Поскольку бОльшая часть общего имущества в многоквартирных домах в результате ненадлежащих действий Росреестра и органов технического учета не были переданы к 1 января 2013 года (в соответствии с Законом О госкадастре недвижимости) в органы Росреестра и не были там учтены, а также государственными органами не были инвентаризованы земельные участки в процессе государственной программы инвентаризации земель, то указанный авторами Проекта в п.27 способ определения состава общего имущества, есть основание полагать, будет использован как инструмент незаконного изъятия земельных участков, частей земельных участков, других объектов из состава общего имущества.
____________________________________
ЕЩЕ ПО ТЕМЕ:
Вам не кажется, что слишком хорошо обслуживают Ваш дом? Нет? Всё наоборот?
А «мыслители» из жилищников, дезов и прочих жэков считают по-другому. Решили протащить изменения и практически ничего не делать за Ваши деньги.
__________________________________________
На свалку истории предложено отправить все нормативы по обслуживанию жилых домов.
А что взамен?
http://www.dolewka.ru/article/obsluzhivanie-domov-na-svalku
| 
